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居民住宅区相关法规政策汇编

2017年11月06日 11:54  点击:[]

1、《中华人民共和国物权法》(中华人民共和国主席令[2007]第62号)

2、《山东省物业管理条例》(鲁政发[2009]9号)

3、《山东省住宅物业服务收费管理办法》(鲁价综发[2011[185号)

4、《关于进一步明确住宅物业服务收费有关政策的通知》(鲁价格二发[2012]74号)

5、《山东省省级机关公有住宅售后维修养护管理暂行办法》(鲁事管发[1999]1号)

6、《房屋建筑工程质量保修办法》建设部80号令

7、《关于推进驻济省直单位职工住宅物业服务社会化的意见》(鲁事管发[2014]33号)

8、《济南市物业管理办法》(济南市人民政府令[2014]第253号)

9、《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》(济价费字[2012]75号)

10、 《济南市关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》(济价费字[2012]76号)

11、 《济南市关于公布市内各区住宅小区共用车库内车位租赁费基准价格等有关问题的通知》(济价费字[2012]77号)

12、《济南市住宅专项维修资金管理办法》(济政办发[2010]65号)

13、《教职工宿舍区维修服务工作若干规定》(山大后字[2012]4号)

14、《教职工宿舍区车辆管理暂行规定》(山大后字[2012]5号)

15、《关于调整教职工宿舍区物业收费标准和收费方式的通知》(山大后字[2012]6号)

16、关于印发《山东大学校园交通管理暂行规定》和《山东大学新版车辆通行证(卡)管理暂行办法》的通知(山大综字[2009]33号)

17、山东大学《教职工住宅区物业社会化改革宣传提纲》2014版.

中华人民共和国主席令

第 六十二 号

《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过,现予公布,自2007年10月1日起施行。

中华人民共和国主席 胡锦涛

2007年3月16日

中华人民共和国物权法

(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过)

目 录

第一编 总 则

第一章 基本原则

第二章 物权的设立、变更、转让和消灭

第一节 不动产登记

第二节 动产交付

第三节 其他规定

第三章 物权的保护

第二编 所有权

第四章 一般规定

第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权

第六章 业主的建筑物区分所有权

第七章 相邻关系

第八章 共 有

第九章 所有权取得的特别规定

第三编 用益物权

第十章 一般规定

第十一章 土地承包经营权

第十二章 建设用地使用权

第十三章 宅基地使用权

第十四章 地役权

第四编 担保物权

第十五章 一般规定

第十六章 抵押权

第一节 一般抵押权

第二节 最高额抵押权

第十七章 质 权

第一节 动产质权

第二节 权利质权

第十八章 留置权

第五编 占 有

第十九章 占 有

附 则

第一编 总 则

第一章 基本原则

第一条 为了维护国家基本经济制度,维护社会主义市场经济秩序,明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的物权,根据宪法,制定本法。

第二条 因物的归属和利用而产生的民事关系,适用本法。

本法所称物,包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的,依照其规定。

本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。

第三条 国家在社会主义初级阶段,坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。

国家巩固和发展公有制经济,鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。

国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

第五条 物权的种类和内容,由法律规定。

第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。

第七条 物权的取得和行使,应当遵守法律,尊重社会公德,不得损害公共利益和他人合法权益。

第八条 其他相关法律对物权另有特别规定的,依照其规定。

第二章 物权的设立、变更、转让和消灭

第一节 不动产登记

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

第十条 不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。

第十一条 当事人申请登记,应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

第十二条 登记机构应当履行下列职责:

(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;

(二)就有关登记事项询问申请人;

(三)如实、及时登记有关事项;

(四)法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。

第十三条 登记机构不得有下列行为:

(一)要求对不动产进行评估;

(二)以年检等名义进行重复登记;

(三)超出登记职责范围的其他行为。

第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

第十八条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。

第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。

因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。

第二十二条 不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

第二节 动产交付

第二十三条 动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但法律另有规定的除外。

第二十四条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。

第二十五条 动产物权设立和转让前,权利人已经依法占有该动产的,物权自法律行为生效时发生效力。

第二十六条 动产物权设立和转让前,第三人依法占有该动产的,负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

第二十七条 动产物权转让时,双方又约定由出让人继续占有该动产的,物权自该约定生效时发生效力。

第三节 其他规定

第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。

第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。

第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。

第三章 物权的保护

第三十二条 物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。

第三十四条 无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。

第三十五条 妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

第三十六条 造成不动产或者动产毁损的,权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

第三十七条 侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。

第三十八条 本章规定的物权保护方式,可以单独适用,也可以根据权利被侵害的情形合并适用。

侵害物权,除承担民事责任外,违反行政管理规定的,依法承担行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二编 所有权

第四章 一般规定

第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第四十条 所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利,不得损害所有权人的权益。

第四十一条 法律规定专属于国家所有的不动产和动产,任何单位和个人不能取得所有权。

第四十二条 为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用,安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。

任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

第四十三条 国家对耕地实行特殊保护,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。

第四十四条 因抢险、救灾等紧急需要,依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后,应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。

第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权

第四十五条 法律规定属于国家所有的财产,属于国家所有即全民所有。

国有财产由国务院代表国家行使所有权;法律另有规定的,依照其规定。

第四十六条 矿藏、水流、海域属于国家所有。

第四十七条 城市的土地,属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地,属于国家所有。

第四十八条 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有,但法律规定属于集体所有的除外。

第四十九条 法律规定属于国家所有的野生动植物资源,属于国家所有。

第五十条 无线电频谱资源属于国家所有。

第五十一条 法律规定属于国家所有的文物,属于国家所有。

第五十二条 国防资产属于国家所有。

铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施,依照法律规定为国家所有的,属于国家所有。

第五十三条 国家机关对其直接支配的不动产和动产,享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。

第五十四条 国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产,享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。

第五十五条 国家出资的企业,由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责,享有出资人权益。

第五十六条 国家所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。

第五十七条 履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员,应当依法加强对国有财产的管理、监督,促进国有财产保值增值,防止国有财产损失;滥用职权,玩忽职守,造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任。

违反国有财产管理规定,在企业改制、合并分立、关联交易等过程中,低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任。

第五十八条 集体所有的不动产和动产包括:

(一)法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂;

(二)集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施;

(三)集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施;

(四)集体所有的其他不动产和动产。

第五十九条 农民集体所有的不动产和动产,属于本集体成员集体所有。

下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定:

(一)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包;

(二)个别土地承包经营权人之间承包地的调整;

(三)土地补偿费等费用的使用、分配办法;

(四)集体出资的企业的所有权变动等事项;

(五)法律规定的其他事项。

第六十条 对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等,依照下列规定行使所有权:

(一)属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权;

(二)分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;

(三)属于乡镇农民集体所有的,由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

第六十一条 城镇集体所有的不动产和动产,依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。

第六十二条 集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。

第六十三条 集体所有的财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。

集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的,受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

第六十五条 私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。

国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。

第六十六条 私人的合法财产受法律保护,禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。

第六十七条 国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产,投到企业的,由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。

第六十八条 企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。

企业法人以外的法人,对其不动产和动产的权利,适用有关法律、行政法规以及章程的规定。

第六十九条 社会团体依法所有的不动产和动产,受法律保护。

第六章 业主的建筑物区分所有权

第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

第七十四条 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

第七十五条 业主可以设立业主大会,选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第七十六条 下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。

第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。

第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

第七章 相邻关系

第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。

第八十五条 法律、法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律、法规没有规定的,可以按照当地习惯。

第八十六条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。

对自然流水的利用,应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放,应当尊重自然流向。

第八十七条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的,应当提供必要的便利。

第八十八条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

第八十九条 建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

第九十条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物,排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

第九十一条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的安全。

第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。

第八章 共 有

第九十三条 不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

第九十四条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

第九十六条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的,各共有人都有管理的权利和义务。

第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。

第九十八条 对共有物的管理费用以及其他负担,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按份共有人按照其份额负担,共同共有人共同负担。

第九十九条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的,应当给予赔偿。

第一百条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的,其他共有人应当分担损失。

第一百零一条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

第一百零二条 因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权、承担连带债务,但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;在共有人内部关系上,除共有人另有约定外,按份共有人按照份额享有债权、承担债务,共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人,有权向其他共有人追偿。

第一百零三条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。

第一百零四条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。

第一百零五条 两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的,参照本章规定。

第九章 所有权取得的特别规定

第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

第一百零七条 所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的,权利人有权向无处分权人请求损害赔偿,或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物,但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的,权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后,有权向无处分权人追偿。

第一百零八条 善意受让人取得动产后,该动产上的原有权利消灭,但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。

第一百零九条 拾得遗失物,应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取,或者送交公安等有关部门。

第一百一十条 有关部门收到遗失物,知道权利人的,应当及时通知其领取;不知道的,应当及时发布招领公告。

第一百一十一条 拾得人在遗失物送交有关部门前,有关部门在遗失物被领取前,应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的,应当承担民事责任。

第一百一十二条 权利人领取遗失物时,应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。

权利人悬赏寻找遗失物的,领取遗失物时应当按照承诺履行义务。

拾得人侵占遗失物的,无权请求保管遗失物等支出的费用,也无权请求权利人按照承诺履行义务。

第一百一十三条 遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的,归国家所有。

第一百一十四条 拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的,参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的,依照其规定。

第一百一十五条 主物转让的,从物随主物转让,但当事人另有约定的除外。

第一百一十六条 天然孳息,由所有权人取得;既有所有权人又有用益物权人的,由用益物权人取得。当事人另有约定的,按照约定。

法定孳息,当事人有约定的,按照约定取得;没有约定或者约定不明确的,按照交易习惯取得。

第三编 用益物权

第十章 一般规定

第一百一十七条 用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。

第一百一十八条 国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源,单位、个人依法可以占有、使用和收益。

第一百一十九条 国家实行自然资源有偿使用制度,但法律另有规定的除外。

第一百二十条 用益物权人行使权利,应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。

第一百二十一条 因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。

第一百二十二条 依法取得的海域使用权受法律保护。

第一百二十三条 依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。

第十一章 土地承包经营权

第一百二十四条 农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。

农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地,依法实行土地承包经营制度。

第一百二十五条 土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利,有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。

第一百二十六条 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期,经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

前款规定的承包期届满,由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。

第一百二十七条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证,并登记造册,确认土地承包经营权。

第一百二十八条 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。

第一百二十九条 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让,当事人要求登记的,应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记;未经登记,不得对抗善意第三人。

第一百三十条 承包期内发包人不得调整承包地。

因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形,需要适当调整承包的耕地和草地的,应当依照农村土地承包法等法律规定办理。

第一百三十一条 承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的,依照其规定。

第一百三十二条 承包地被征收的,土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。

第一百三十三条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地,依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定,其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

第一百三十四条 国家所有的农用地实行承包经营的,参照本法的有关规定。

第十二章 建设用地使用权

第一百三十五条 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。

第一百三十七条 设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的,应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

第一百三十八条 采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的,当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

建设用地使用权出让合同一般包括下列条款:

(一)当事人的名称和住所;

(二)土地界址、面积等;

(三)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间;

(四)土地用途;

(五)使用期限;

(六)出让金等费用及其支付方式;

(七)解决争议的方法。

第一百三十九条 设立建设用地使用权的,应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。

第一百四十条 建设用地使用权人应当合理利用土地,不得改变土地用途;需要改变土地用途的,应当依法经有关行政主管部门批准。

第一百四十一条 建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。

第一百四十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。

第一百四十三条 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律另有规定的除外。

第一百四十四条 建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的,当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定,但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

第一百四十五条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,应当向登记机构申请变更登记。

第一百四十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

第一百四十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

第一百四十八条 建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。

第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

第一百五十条 建设用地使用权消灭的,出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。

第一百五十一条 集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理法等法律规定办理。

第十三章 宅基地使用权

第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。

第一百五十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地。

第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。

第十四章 地役权

第一百五十六条 地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。

前款所称他人的不动产为供役地,自己的不动产为需役地。

第一百五十七条 设立地役权,当事人应当采取书面形式订立地役权合同。

地役权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)供役地和需役地的位置;

(三)利用目的和方法;

(四)利用期限;

(五)费用及其支付方式;

(六)解决争议的方法。

第一百五十八条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。

第一百五十九条 供役地权利人应当按照合同约定,允许地役权人利用其土地,不得妨害地役权人行使权利。

第一百六十条 地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地,尽量减少对供役地权利人物权的限制。

第一百六十一条 地役权的期限由当事人约定,但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

第一百六十二条 土地所有权人享有地役权或者负担地役权的,设立土地承包经营权、宅基地使用权时,该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。

第一百六十三条 土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的,未经用益物权人同意,土地所有权人不得设立地役权。

第一百六十四条 地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的,地役权一并转让,但合同另有约定的除外。

第一百六十五条 地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的,在实现抵押权时,地役权一并转让。

第一百六十六条 需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,受让人同时享有地役权。

第一百六十七条 供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时,转让部分涉及地役权的,地役权对受让人具有约束力。

第一百六十八条 地役权人有下列情形之一的,供役地权利人有权解除地役权合同,地役权消灭:

(一)违反法律规定或者合同约定,滥用地役权;

(二)有偿利用供役地,约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

第一百六十九条 已经登记的地役权变更、转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。

第四编 担保物权

第十五章 一般规定

第一百七十条 担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,依法享有就担保财产优先受偿的权利,但法律另有规定的除外。

第一百七十一条 债权人在借贷、买卖等民事活动中,为保障实现其债权,需要担保的,可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。

第三人为债务人向债权人提供担保的,可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。

第一百七十二条 设立担保物权,应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效,担保合同无效,但法律另有规定的除外。

担保合同被确认无效后,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

第一百七十三条 担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的,按照约定。

第一百七十四条 担保期间,担保财产毁损、灭失或者被征收等,担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的,也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。

第一百七十五条 第三人提供担保,未经其书面同意,债权人允许债务人转移全部或者部分债务的,担保人不再承担相应的担保责任。

第一百七十六条 被担保的债权既有物的担保又有人的担保的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的,债权人可以就物的担保实现债权,也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后,有权向债务人追偿。

第一百七十七条 有下列情形之一的,担保物权消灭:

(一)主债权消灭;

(二)担保物权实现;

(三)债权人放弃担保物权;

(四)法律规定担保物权消灭的其他情形。

第一百七十八条 担保法与本法的规定不一致的,适用本法。

第十六章 抵押权

第一节 一般抵押权

第一百七十九条 为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产。

第一百八十条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:

(一)建筑物和其他土地附着物;

(二)建设用地使用权;

(三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;

(四)生产设备、原材料、半成品、产品;

(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;

(六)交通运输工具;

(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

第一百八十一条 经当事人书面协议,企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。

第一百八十二条 以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。

第一百八十三条 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

第一百八十四条 下列财产不得抵押:

(一)土地所有权;

(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;

(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;

(五)依法被查封、扣押、监管的财产;

(六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

第一百八十五条 设立抵押权,当事人应当采取书面形式订立抵押合同。

抵押合同一般包括下列条款:

(一)被担保债权的种类和数额;

(二)债务人履行债务的期限;

(三)抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属;

(四)担保的范围。

第一百八十六条 抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

第一百八十八条 以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的,抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人。

第一百八十九条 企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的,应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人。

依照本法第一百八十一条规定抵押的,不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

第一百九十条 订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

第一百九十一条 抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

第一百九十二条 抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的,担保该债权的抵押权一并转让,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第一百九十三条 抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的,抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的,抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值,或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的,抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。

第一百九十四条 抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容,但抵押权的变更,未经其他抵押权人书面同意,不得对其他抵押权人产生不利影响。

债务人以自己的财产设定抵押,抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的,其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任,但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

第一百九十五条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

抵押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。

第一百九十六条 依照本法第一百八十一条规定设定抵押的,抵押财产自下列情形之一发生时确定:

(一)债务履行期届满,债权未实现;

(二)抵押人被宣告破产或者被撤销;

(三)当事人约定的实现抵押权的情形;

(四)严重影响债权实现的其他情形。

第一百九十七条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,致使抵押财产被人民法院依法扣押的,自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息,但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。

前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

第一百九十八条 抵押财产折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

第一百九十九条 同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:

(一)抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;

(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;

(三)抵押权未登记的,按照债权比例清偿。

第二百条 建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。

第二百零一条 依照本法第一百八十条第一款第三项规定的土地承包经营权抵押的,或者依照本法第一百八十三条规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的,实现抵押权后,未经法定程序,不得改变土地所有权的性质和土地用途。

第二百零二条 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护。

第二节 最高额抵押权

第二百零三条 为担保债务的履行,债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

最高额抵押权设立前已经存在的债权,经当事人同意,可以转入最高额抵押担保的债权范围。

第二百零四条 最高额抵押担保的债权确定前,部分债权转让的,最高额抵押权不得转让,但当事人另有约定的除外。

第二百零五条 最高额抵押担保的债权确定前,抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额,但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。

第二百零六条 有下列情形之一的,抵押权人的债权确定:

(一)约定的债权确定期间届满;

(二)没有约定债权确定期间或者约定不明确,抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权;

(三)新的债权不可能发生;

(四)抵押财产被查封、扣押;

(五)债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销;

(六)法律规定债权确定的其他情形。

第二百零七条 最高额抵押权除适用本节规定外,适用本章第一节一般抵押权的规定。

第十七章 质 权

第一节 动产质权

第二百零八条 为担保债务的履行,债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形,债权人有权就该动产优先受偿。

前款规定的债务人或者第三人为出质人,债权人为质权人,交付的动产为质押财产。

第二百零九条 法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。

第二百一十条 设立质权,当事人应当采取书面形式订立质权合同。

质权合同一般包括下列条款:

(一)被担保债权的种类和数额;

(二)债务人履行债务的期限;

(三)质押财产的名称、数量、质量、状况;

(四)担保的范围;

(五)质押财产交付的时间。

第二百一十一条 质权人在债务履行期届满前,不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。

第二百一十二条 质权自出质人交付质押财产时设立。

第二百一十三条 质权人有权收取质押财产的孳息,但合同另有约定的除外。

前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

第二百一十四条 质权人在质权存续期间,未经出质人同意,擅自使用、处分质押财产,给出质人造成损害的,应当承担赔偿责任。

第二百一十五条 质权人负有妥善保管质押财产的义务;因保管不善致使质押财产毁损、灭失的,应当承担赔偿责任。

质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的,出质人可以要求质权人将质押财产提存,或者要求提前清偿债务并返还质押财产。

第二百一十六条 因不能归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少,足以危害质权人权利的,质权人有权要求出质人提供相应的担保;出质人不提供的,质权人可以拍卖、变卖质押财产,并与出质人通过协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。

第二百一十七条 质权人在质权存续期间,未经出质人同意转质,造成质押财产毁损、灭失的,应当向出质人承担赔偿责任。

第二百一十八条 质权人可以放弃质权。债务人以自己的财产出质,质权人放弃该质权的,其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任,但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

第二百一十九条 债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的,质权人应当返还质押财产。

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形,质权人可以与出质人协议以质押财产折价,也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。

质押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。

第二百二十条 出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权;质权人不行使的,出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。

出质人请求质权人及时行使质权,因质权人怠于行使权利造成损害的,由质权人承担赔偿责任。

第二百二十一条 质押财产折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归出质人所有,不足部分由债务人清偿。

第二百二十二条 出质人与质权人可以协议设立最高额质权。

最高额质权除适用本节有关规定外,参照本法第十六章第二节最高额抵押权的规定。

第二节 权利质权

第二百二十三条 债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质:

(一)汇票、支票、本票;

(二)债券、存款单;

(三)仓单、提单;

(四)可以转让的基金份额、股权;

(五)可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权;

(六)应收账款;

(七)法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。

第二百二十四条 以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的,当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立;没有权利凭证的,质权自有关部门办理出质登记时设立。

第二百二十五条 汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的,质权人可以兑现或者提货,并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债务或者提存。

第二百二十六条 以基金份额、股权出质的,当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的,质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立;以其他股权出质的,质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。

基金份额、股权出质后,不得转让,但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款,应当向质权人提前清偿债务或者提存。

第二百二十七条 以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的,当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。

知识产权中的财产权出质后,出质人不得转让或者许可他人使用,但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款,应当向质权人提前清偿债务或者提存。

第二百二十八条 以应收账款出质的,当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。

应收账款出质后,不得转让,但经出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款,应当向质权人提前清偿债务或者提存。

第二百二十九条 权利质权除适用本节规定外,适用本章第一节动产质权的规定。

第十八章 留置权

第二百三十条 债务人不履行到期债务,债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产,并有权就该动产优先受偿。

前款规定的债权人为留置权人,占有的动产为留置财产。

第二百三十一条 债权人留置的动产,应当与债权属于同一法律关系,但企业之间留置的除外。

第二百三十二条 法律规定或者当事人约定不得留置的动产,不得留置。

第二百三十三条 留置财产为可分物的,留置财产的价值应当相当于债务的金额。

第二百三十四条 留置权人负有妥善保管留置财产的义务;因保管不善致使留置财产毁损、灭失的,应当承担赔偿责任。

第二百三十五条 留置权人有权收取留置财产的孳息。

前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。

第二百三十六条 留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间;没有约定或者约定不明确的,留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间,但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的,留置权人可以与债务人协议以留置财产折价,也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。

留置财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。

第二百三十七条 债务人可以请求留置权人在债务履行期届满后行使留置权;留置权人不行使的,债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。

第二百三十八条 留置财产折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归债务人所有,不足部分由债务人清偿。

第二百三十九条 同一动产上已设立抵押权或者质权,该动产又被留置的,留置权人优先受偿。

第二百四十条 留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人接受债务人另行提供担保的,留置权消灭。

第五编 占 有

第十九章 占 有

第二百四十一条 基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。

第二百四十二条 占有人因使用占有的不动产或者动产,致使该不动产或者动产受到损害的,恶意占有人应当承担赔偿责任。

第二百四十三条 不动产或者动产被占有人占有的,权利人可以请求返还原物及其孳息,但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。

第二百四十四条 占有的不动产或者动产毁损、灭失,该不动产或者动产的权利人请求赔偿的,占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人;权利人的损害未得到足够弥补的,恶意占有人还应当赔偿损失。

第二百四十五条 占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的,占有人有权请求损害赔偿。

占有人返还原物的请求权,自侵占发生之日起一年内未行使的,该请求权消灭。

附 则

第二百四十六条 法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前,地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。

第二百四十七条 本法自2007年10月1日起施行。

山东省物业管理条例

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益,改善人民群众的居住和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

第二条 本条例所称物业管理,是指业主通过自治管理,选聘物业服务企业或者其他管理人,按照物业服务合同约定,对物业进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

第三条 本条例适用于本省行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。

第四条 物业管理应当坚持以人为本,实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。

第五条 省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。

设区的市、县(市、区)人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门(以下统称物业主管部门),负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责,做好与物业管理有关的工作。

第六条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解处理物业管理纠纷。

社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

第七条 县级以上人民政府应当制定扶持政策,采取措施,推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业服务,促进物业服务行业发展。

鼓励采用节能、环保的新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第二章 新建物业与前期物业管理

第一节 物业管理区域

第八条 物业管理区域的划分,应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。

分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设施设备是共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割并独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。

第九条 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料,向物业主管部门申请划分物业管理区域。

物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内,在征求街道办事处、乡(镇)人民政府、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记,并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

第十条 物业管理区域划定后,确需调整的,由物业主管部门按照本条例的规定重新进行划分登记,但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。

第二节 配套建筑与设施设备

第十一条 物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备,应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。

物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续,不得擅自改变用途。

第十二条 物业服务用房的配置应当符合下列规定:

(一)建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置,最少不低于一百平方米;

(二)具备水、电、采光、通风等正常使用功能。

业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,其建筑面积不低于二十平方米。

物业服务用房由建设单位无偿提供,属于全体业主共有。

第十三条 住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于五十平方米;住宅小区内的社区居民委员会用房,应当按照规划要求进行配套建设。

住宅小区内按照规划配套建设的政务管理用房、社区居民委员会用房和承担义务教育的中小学校,属于政府所有,建设投资由政府承担,具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明。

第十四条 按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属,应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权归其所有的证明文件,并优先为业主提供服务。

第十五条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位,下同)的归属,由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权归其所有的证明文件,并可以附赠、出售或者出租给业主。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于全体业主共有,建设单位不得销售。

第十六条 住宅小区内的专业经营设施设备,由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工,并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。

住宅小区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金,统一并入城市基础设施配套费(含综合开发费),并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减,交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。具体办法由省建设行政主管部门会同有关部门制定,城市基础设施配套费的收取标准由设区的市人民政府合理确定。

专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。

第十七条 本条例实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备,由业主大会决定移交给专业经营单位,专业经营单位应当接收。具体办法由设区的市人民政府制定。

第十八条 专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任,按照与业主签订的服务合同服务到最终用户,保证服务质量。

各级人民政府和有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理,督促专业经营单位履行投资、建设和维护管理义务。

第十九条 物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备,属于相关业主共有,但由经营单位投资经营的除外。

第二十条 城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时,应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位的意见。

第三节 前期物业管理与物业交付

第二十一条 建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。

招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前,持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料,向物业主管部门备案。

第二十二条 鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业管理有关的建议。

建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与监督。

第二十三条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案,并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。

第二十四条 新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:

(一)生活用水纳入城市公共供水管网,并安装分户计量装置;

(二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;

(三)小区用电纳入城市供电网络,并安装分户计量装置;

(四)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置;

(五)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;

(六)按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设;

(七)小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;

(八)按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设;

(九)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;

(十)住宅小区分期建设的,已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施;

(十一)法律、法规规定的其他条件。

建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定,对住宅小区进行综合验收,接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管,并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。

第二十五条 建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内,与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续,并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

第二十六条 建设单位交付住宅物业时,应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。

前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册,并可以接受建设单位的委托,协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

第二十七条 建设单位应当在物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府的监督下,按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)业主名册;

(五)物业管理必需的其他资料。

前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。

鼓励建设单位为其开发的住宅小区的物业管理,提供部分经营用房或者给予资金支持。

第三章 业主大会与业主委员会

第一节 业主大会筹备组

第二十八条 房屋的所有权人为业主。建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。

符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议:

(一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上;

(二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上;

(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。

第二十九条 符合首次业主大会会议召开条件的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。

筹备组由七人以上单数组成,由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会等派员组成,其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

筹备组应当自成立之日起十日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。

第三十条 筹备组履行下列职责:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内公告,并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

第二节 业主大会

第三十一条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会职责。

第三十二条 业主大会履行下列职责:

(一)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;

(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(三)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(四)选聘、解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金);

(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

第三十三条 业主大会对业主投票权的计算有约定的,从其约定。未作约定的,按照下列规定确定:

(一)按照业主户数计算的,一户计算为一票;建设单位未售出的专有部分,计算为一票;

(二)按照建筑面积计算的,每一平方米建筑面积计算为一票;建筑面积不足一平方米的按一票计算。

业主身份以及建筑面积的确认,以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

第三十四条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。

不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数,由管理规约或者临时管理规约规定。

第三十五条 物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元、楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前,应当事先书面征求其所代表的业主意见,并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

第三十六条 业主大会会议由业主委员会负责召集,每年至少召开一次。

有下列情形之一的,业主委员会应当召集业主大会临时会议:

(一)有百分之二十以上业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会不履行召集义务的,经业主申请,由街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织业主召开业主大会。

第三节 业主委员会

第三十七条 业主委员会是业主大会的执行机构,业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。

业主委员会履行下列职责:

(一)召集并主持业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)执行业主大会的决议、决定;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主按时交纳物业服务费,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督管理规约的实施;

(六)业主大会赋予的其他职责。

第三十八条 业主委员会由业主大会会议选举产生,由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任,每届任期不超过五年,可连选连任。

业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议,在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员,主任、副主任可以兼任执行委员。

执行委员负责业主委员会的日常事务工作,经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居民委员会任职。

第三十九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列资料向物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府备案:

(一)业主大会会议决议;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约;

(四)业主委员会委员名单和基本情况;

(五)法律、法规规定的其他资料。

物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起十日内,对符合条件的发给业主委员会备案证明,并出具业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。

第四十条 业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。

业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集,可以邀请社区居民委员会派人参加会议。

业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席,作出决定时应当经全体委员过半数同意。

业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起三日内,将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告。

业主可以查阅业主委员会会议资料,并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

第四十一条 业主委员会任期届满六十日前,应当召开业主大会会议进行换届选举。

业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会;不及时移交的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当协调督促其移交。

第四十二条 业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止其委员资格:

(一)以书面方式向业主大会提出辞职请求的;

(二)拒不履行委员职责的;

(三)业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的;

(四)违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的;

(五)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。

第四十三条 业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的报酬,从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担,具体办法与标准由业主大会决定。

第四章 物业的使用与业主自治管理

第一节 一般规定

第四十四条 业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定,不得有下列行为:

(一)损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为;

(二)违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为;

(三)侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的行为;

(四)擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为;

(五)随意倾倒垃圾、杂物等违反市容环境卫生规定的行为;

(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为;

(七)占用消防通道等违反消防管理规定的行为;

(八)赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为;

(九)法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的,应当予以劝阻、制止,并报告有关部门。

第四十五条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施的,应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定,保持物业的整洁、美观。

业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的,不得破坏屋面,影响房屋安全,物业顶层的业主和物业服务企业应当予以配合。

业主应当按照垃圾分类收集的有关规定倾倒垃圾。

第四十六条 业主出租房屋的,应当告知业主委员会和物业服务企业。

业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约,将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的,应当向业主委员会或者社区居民委员会提出书面申请,并经有利害关系的业主同意后,方可依法向有关部门办理相关手续。

第二节 住宅物业的装饰装修

第四十七条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续;按照规定需要报有关部门批准的,应当依法办理批准手续。

业主拒不办理登记、批准手续的,物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约,禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

第四十八条 业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。

住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容:

(一)装饰装修工程的实施内容和实施期限;

(二)允许施工的时间;

(三)废弃物的清运与处置;

(四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求;

(五)禁止行为和注意事项;

(六)装修保证金的收取和退还;

(七)违约责任;

(八)其他需要约定的事项。

第四十九条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当告知相邻业主。

物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时,业主不得拒绝和阻碍。

第三节 车库与车位的使用

第五十条 车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝,车库租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后,建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的,其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用;车库尚未充分利用的,不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。

第五十一条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。

第五十二条 鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许,并经业主大会和城乡规划主管部门同意的情况下,建设、经营车库和立体停车设施,满足业主停车需求。

利用地下空间建设、经营车库的,县级以上人民政府应当在容积率的认定等方面给予优惠。

第五十三条 业主需要在物业管理区域内停放汽车的,应当事先与物业服务企业商定停车位置,不得擅自占用道路或者其他场地。

业主对汽车有看管要求的,应当与物业服务企业另行约定。

第四节 业主自治管理

第五十四条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督专项维修资金的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第五十五条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第五十六条 管理规约、临时管理规约应当对物业的使用、管理、业主公共利益、业主的权利义务、物业服务费的收交方式、违反规定应当承担的责任等事项作出规定。

管理规约、临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。对拒不交纳物业服务费的业主,由业主委员会督促其交纳,并可以在物业管理区域内的显著位置予以公示。

第五十七条 提倡业主委员会直接向业主收取物业服务费,并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业;业主委员会直接向业主收取物业服务费的,物业服务企业应当予以协助。

业主对物业共有部分使用所产生收益的分配,由业主大会决定;未作决定的,主要用于补充专项维修资金,也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。

第五十八条 业主委员会应当定期在物业管理区域内的显著位置书面公告专项维修资金的筹集使用及共有部分收益的账目等情况;业主委员会直接向业主收取物业服务费或者采用酬金制收费方式的,还应当将物业服务费的收支情况予以公告。

第五章 物业服务企业

第一节 物业服务企业

第五十九条 物业服务企业,是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。

物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动。

物业服务企业不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。

第六十条 物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员,具备为业主提供专项服务的能力。

从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

第六十一条 物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务,但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。

第六十二条 物业主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理,定期对其服务质量进行考核,促进物业服务企业提高服务水平。

物业服务企业应当向物业主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。

第六十三条 物业服务企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。

第二节 行业自律

第六十四条 物业服务企业应当在物业主管部门的指导下,建立行业自律组织,规范行业行为,促进诚信经营,提高物业服务水平,维护物业服务企业的合法权益。

第六十五条 物业行业自律组织可以依照国家和省有关规定,制定物业服务规范和等级标准,建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度,配合物业主管部门建立健全信用档案。

第六章 物业服务

第一节 物业服务内容与合同

第六十六条 物业服务内容主要包括下列事项:

(一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;

(二)公共绿化的维护;

(三)公共区域环境卫生的维护;

(四)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;

(五)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

(七)物业服务档案和物业档案的保管;

(八)其他物业管理事项。

第六十七条 业主委员会经业主大会授权,与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。

物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。

物业服务合同签订后,业主有权进行查询。

物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内,向物业主管部门备案。

第六十八条 解除或者终止物业服务合同,应当依据合同履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的,应当提前六十日通知。

物业服务合同解除或者终止后,物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续,并履行下列交接义务:

(一)移交保管的物业档案、物业服务档案;

(二)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;

(三)移交物业服务用房;

(四)清算预收、代收的有关费用;

(五)法律、法规规定的其他事项。

物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的,不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

第二节 物业服务收费

第六十九条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费,实行政府指导价;其他物业的物业服务收费,实行市场调节价。

实行政府指导价的,价格主管部门应当会同物业主管部门,根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等,制定相应的基准价和浮动幅度,并每年向社会公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务的,其收费标准可以另行约定。

第七十条 物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的,物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账,并接受业主委员会的核查。

第七十一条 已竣工尚未出售或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位承担。已交付的物业,物业服务费由业主承担,建设单位与业主另有约定的除外。

物业交付后长期空置的,其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。

第七十二条 物业服务企业违反规定及物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主委员会或者业主有权拒绝。

物业服务企业依约履行义务的,业主应当按时交纳物业服务费,不得以放弃共有权利为由拒绝交纳。物业产权转移时,业主应当结清物业服务费。

第七十三条 专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同,向最终用户收取费用。

物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第七章 物业的维护

第一节 建设单位的保修责任

第七十四条 建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系,按照国家和省有关规定的保修期限、范围,承担物业的保修责任。

建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担,并签订委托合同,向物业服务企业支付相应的报酬。

第七十五条 新建物业实行质量保修金制度。

建设单位应当在新建物业交付前,按照物业建筑安装总造价百分之三至百分之五的比例,一次性向物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金。

建设单位购买了工程质量责任保险的,所承保物业可不交存物业质量保修金。

通过住宅性能认定的物业,建设单位交存物业质量保修金的比例可以适当降低。

第七十六条 建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经物业主管部门核实后,维修费用在物业质量保修金中列支。

第七十七条 物业分部工程质量保修期限届满后,建设单位履行了法定保修责任的,物业主管部门应当与分部工程相对应的物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。

第七十八条 物业主管部门应当对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。具体办法由省建设行政主管部门制定。

第二节 专有部分的维护

第七十九条 物业保修期届满后,业主专有部分的养护、维修,由业主负责。

业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时,业主或者物业使用人应当及时养护、维修,相邻物业业主应当提供便利。

第八十条 业主长期空置物业时,应当告知物业服务企业,并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商,采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。

第三节 共用部位及共用设施设备的维护

第八十一条 物业保修期届满后,物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任,由业主共同承担;业主可以将其委托给物业服务企业承担。

共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备,由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定,按照特种设备管理法律、法规的有关规定,委托专业服务单位负责维护、保养。

第八十二条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主,应当在入住前将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。专项维修资金的交存、使用、管理,按照国家和省有关规定执行。

其他非住宅物业参照住宅物业交纳专项维修资金。

第四节 专业经营设施设备的维护

第八十三条 住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。

专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时,业主应当予以配合。

第八十四条 专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担,物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

专业经营设施设备的维护、保养等费用,不得从专项维修资金中列支。

第八章 社区物业管理与旧住宅区物业管理

第一节 社区物业管理

第八十五条 街道办事处、乡(镇)人民政府的社区管理机构,具体指导、协调物业管理的有关工作。

第八十六条 物业管理、城管执法、公安、城乡规划、环境保护等部门应当建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域公布联系人姓名和联系方式,对违法行为及时作出处理。

第八十七条 实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集,由社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。

联席会议主要协调下列事项:

(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;

(二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;

(三)物业管理区域内发生的突发事件;

(四)物业管理与社区管理的衔接和配合;

(五)需要协调的其他物业管理事项。

第八十八条 业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的,应当自行协商解决;协商不成的,可以向社区居民委员会或者联席会议申请调解,也可以申请仲裁或者依法向人民法院起诉。

第八十九条 有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动,业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。

第二节 旧住宅区物业管理

第九十条 设区的市、县(市、区)人民政府对已建成交付使用,但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区,应当采取措施进行改造整治,并将改造整治规划和年度计划向社会公布。

旧住宅区的范围,由设区的市、县(市、区)人民政府划定。

旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金,由政府承担;开发项目设施不配套等遗留问题由原建设单位投资解决;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件,其建设支出由相关专业经营单位承担;业主专有部分的设施设备改造支出,由业主承担。设区的市、县(市、区)人民政府对投资责任另有规定的,从其规定。

第九十一条 旧住宅区改造整治中,经有利害关系的业主同意,在规划许可的情况下,可以按照有关规定建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营,经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金,由业主大会监督使用。

改造整治前由相关部门、单位承担的环卫绿化、市政设施养护等费用,改造整治后仍由其给予补助。

第九十二条 旧住宅区改造整治完成后,街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。业主大会成立前的物业管理,由社区居民委员会组织实施。

第九十三条 未建立专项维修资金制度的旧住宅区,业主应当按照国家和省有关规定交纳专项维修资金;物业服务企业可以根据物业服务合同约定,代业主归集专项维修资金。有车位场地使用费等共有部分收益的,主要用于补充专项维修资金。

第九章 法律责任

第九十四条 违反本条例规定的行为,法律、法规已作出处罚规定的,按照其规定执行;法律、法规未作出处罚规定的,按照本条例的规定执行。

第九十五条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由物业主管部门予以处罚:

(一)物业服务企业未按照规定报送信用档案信息、统计报表等相关资料的,责令限期改正;逾期未改正的,处以三千元以上一万元以下的罚款;

(二)物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的,处以五万元以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销其资质证书;

(三)建设单位未依法交存物业质量保修金的,责令限期改正;逾期未改正的,处以十万元以上三十万元以下的罚款。

第九十六条 违反本条例规定,专业经营单位无正当理由拒绝、拖延投资建设或者接收专业经营设施设备的,由设区的市、县(市、区)人民政府责令限期改正。影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的,专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。

第九十七条 业主或者物业使用人违反本条例第四十四条、第四十五条规定的,由物业主管部门或者其他有关部门给予警告,责令限期改正;逾期未改正的,处以两千元以上一万元以下的罚款。给其他业主造成损失的,应当依法承担民事责任。

第九十八条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第九十九条 物业主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中,有下列行为之一的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)在进行建设工程规划审批和设计审查时,未就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位意见的;

(二)未按照本条例规定对住宅小区综合验收、交接进行监管的;

(三)未按照本条例规定筹备、组织召开业主大会会议的;

(四)挪用物业质量保修金和专项维修资金的;

(五)未按照本条例规定召集或者参加物业管理联席会议的;

(六)发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的;

(七)其他滥用职权、玩忽职守、循私舞弊的行为。

第十章 附 则

第一百条 业主自行管理物业的,参照本条例的有关规定执行。

第一百零一条 本条例自2009年5月1日起施行。

《山东省住宅物业服务收费管理办法》(鲁价综发[2011]185号)

山东省物价局、山东省住房城乡建设厅关于印发《山东省住宅物业服务收费管理办法》的通知

二0一一年十一月九日 鲁价综发[2011]185号

各市物价局、住房城乡建委(建设局)、房管局、市政公用局、城管执法局:

为进一步规范住宅物业服务收费行为,维护业主、物业使用人、物业服务企业、其他管理人的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》等法律、法规,结合我省实际,制定《山东省住宅物业服务收费管理办法》,现印发给你们,请认真贯彻执行。

附件:山东省住宅物业服务收费管理办法

山东省住宅物业服务收费管理办法

第一条 为规范住宅物业服务收费行为,维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》等法律、法规,结合本省实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本省行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。

第三条 本办法所称住宅物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序,向业主或者物业使用人收取的费用。

第四条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业,鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场形成。

第五条 住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

第六条 省价格主管部门会同省住房城乡建设主管部门负责全省住宅物业服务收费的监督管理工作。

设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同同级房地产管理部门或者建设行政主管部门(以下统称物业主管部门)按照价格管理权限,负责本行政区域内住宅物业服务收费监督管理工作。

第七条 住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段,分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅前期物业服务费、停车服务费实行政府指导价,由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度,报同级人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准,由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。

非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价,由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。

第八条 普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素,实行分等级定价。

物业服务等级标准由设区的市物业主管部门会同同级价格主管部门制定并公布。

第九条 普通住宅物业服务成本包括:

(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用;

(三)物业管理区域清洁卫生费用;

(四)物业管理区域绿化养护费用;

(五)物业管理区域秩序维护、安全防范费用;

(六)办公费用;

(七)物业服务企业的固定资产折旧;

(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(九)经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

供水二次加压设备运行电费由供水单位承担,不得列入物业服务成本。

第十条 物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。

建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含上述物业服务合同内容。

前期物业管理住宅小区,因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因,造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的,物业服务收费应当适当减免,差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

第十一条 业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的,物业服务费用由开发建设单位交纳。

业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的,物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。

物业服务合同有约定的,物业服务费可以预收,预收时间一般不超过半年。

第十二条 物业服务费按法定房屋产权面积(不含与住宅配套的储藏室面积)计收。

改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室按相应的经营性用房物业服务费标准收取。

第十三条 房屋交付后空置一年以上的,其物业服务费按实际运行费用适当减收,合同另有约定的,从其约定。

第十四条 车位租赁费实行政府指导价,由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度,报同级人民政府批准。具体收费标准由承租人与建设单位在规定的基准价和浮动幅度内约定。

第十五条 物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。

停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。

业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的,应当与物业服务企业另行约定。

己购买车位但未停放车辆的,停车服务费应当适当减收。

第十六条 占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会确定,所收费用属全体业主共有。

第十七条 物业服务企业对车辆实行出入证管理的,应当为业主或物业使用人免费配置出入证。因遗失、损坏需要补办的,可以适当收取工本费。

第十八条 物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。

除前款规定以外的其他外来车辆,停放超过2个小时的,可以收取一定费用。

第十九条 供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同,向最终用户收取费用。

物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。

专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第二十条 业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾,应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放,并承担清运费用,具体收费标准由双方协商确定。

第二十一条 物业服务企业应当加强价格自律,遵守价格法律、法规、政策,严格履行物业服务合同,服务标准与收费标准应当质价相符。

第二十二条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等,接受业主的监督,不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。

第二十三条 物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。

第二十四条 物业服务企业违反规定以及物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

物业服务企业依约履行义务的,业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费,不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的,物业服务企业可依法追缴。

物业产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

第二十五条 政府价格主管部门对物业服务实行成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求,如实反映情况,提供必要的资料。

第二十六条 政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的,由价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚:

(一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;

(二)低于服务等级要求提供服务并收费的;

(三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

(四)强制服务并收费的;

(五)不按规定实行明码标价的;

(六)其他违反价格法律、法规规定的行为。

第二十七条 价格主管部门、物业主管部门未按照《价格法》、《山东省物业管理条例》和本办法管理和监督物业服务的,由上级价格主管部门、物业主管部门予以纠正,并依法追究有关人员责任。

第二十八条 本办法实施前已签订物业服务合同尚未到期的,物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行,合同到期后按本办法规定执行。

第二十九条 其他管理人的物业服务收费可参照本规定执行。

第三十条 各设区市应结合当地实际制定具体实施办法,并报省物价局、省住房城乡建设厅备案。

第三十一条 本办法自2012年1月1日起施行5年。《山东省物价局、山东省建设厅关于印发<山东省物业服务收费管理实施办法>的通知》(鲁价费发〔2004〕205号)同时废止。

关于进一步明确住宅物业服务收费有关政策的通知》(鲁价格二发[2012]74号)

山东省物价局、山东省住房和城乡建设厅《关于进一步明确住宅物业服务收费有关政策的通知》

各市物价局、住房城乡建委(建设局)、房管局、市政公用局、城管执法局:

为贯彻落实好《山东省住宅物业服务收费管理办法》(以下简称《办法》),针对各地实际工作中遇到的问题,现就我省住宅物业服务收费管理的有关政策明确如下:

一、关于物业管理区域内共用部位和共用设施设备的范围问题

按照《山东省物业管理条例》(以下简称《条例》)第八十一条的规定,物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

按照《条例》第十六条、第八十三条的规定,住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输及变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备,不属于物业管理区域内共用设施设备。

二、关于车库、车位收费的范围及管理问题

(一)独立车库收费问题。依据《办法》第十二条规定,物业服务费按法定房屋产权面积(不含与住宅配套的储藏室面积)计收。独立专有车库,需要按照房屋权属证书或购房合同载明的建筑面积交纳物业服务费。

(二)占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地划定的停车位收费问题。占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定;业主大会成立前,经半数以上业主同意,车位场地使用费收取标准可参照当地制定的车位租赁费标准执行。

停车场地的保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的物业管理服务费用,可依照物业服务合同约定,按实际支出在车位场地使用费中列支;业主大会成立前,支出比例由各市价格主管部门会同物业主管部门核定。

车位场地使用费以及其他公共部位收益资金归全体业主共有,主要用于补充相关物业管理区域的物业专项维修资金。车位场地使用费可参照住宅专项维修资金管理模式执行,并接受全体业主监督。

三、关于《办法》第二十八条的执行问题

物业服务合同约定期限的,在合同期内,物业服务及其收费标准仍按合同约定执行;物业服务合同未约定固定期限或者前期物业服务合同已经到期的,物业服务及其收费标准等应按本《办法》规定执行。同时,要按照《条例》有关规定,及时到当地物业主管部门办理物业服务合同备案手续。具体执行办法由各市物业主管部门会同价格主管部门制定。住宅物业服务及收费管理是群众和社会关注的热点,也是政府重要的民生工作。各级各部门要进一步提高认识,统一思想,切实增强工作责任感、紧迫感;要积极履行职责,严格落实《条例》和《办法》的相关政策规定;要加强调查研究,完善配套措施,尽快出台当地的具体实施办法。各地贯彻落实情况请及时报省物价局(价格管理二处)、省住房城乡建设厅(房地产市场监管处)。

二〇一二年七月三日

关于印发《山东省省级机关公有住宅售后维修养护管理暂行办法》的通知

事管发[1999]1号

为切实做好省级机关公有住宅售后维修养护管理工作,根据省政府印发的《山东省省级机关房地产管理办法》(鲁政发[1995]13号)和《山东省公有住宅售后维修养护管理暂行办法》(鲁政办发[1998]35号)的规定,结合省级机关实际,研究制定了《山东省省级机关公有住宅售后维修养护管理暂行办法》,现予印发,望认真执行。

山东省省直机关住房委员会

山东省财政厅

山东省省级机关事务管理局

一九九九年一月五日

山东省省级机关公有住宅售后维修养护管理暂行办法

第一条为加强省级机关公有住宅售后维修养护管理,明确业主、房管部门、售房单位的责任,保障业主和非业主使用人的合法权益和住用安全,根据《山东省省级机关房地产管理办法》(鲁政发[1995]13号)和《山东省公有住宅售后维修养护管理暂行办法》(鲁政办发[1998]35号)的有关规定,结合省级机关实际,制定本办法。

第一条为加强省级机关公有住宅售后维修养护管理,明确业主、房管部门、售房单位的责任,保障业主和非业主使用人的合法权益和住用安全,根据《山东省省级机关房地产管理办法》(鲁政发[1995]13号)和《山东省公有住宅售后维修养护管理暂行办法》(鲁政办发[1998]35号)的有关规定,结合省级机关实际,制定本办法。

第二条省直机关驻济各行政事业单位、经济组织及中央驻济单位(包括所属及代管单位)在住房制度改革中,向个人出售的公有住宅,包括省级机关直管公房、单位自管公房按成本价出售的享有全部产权的住宅,其售后维修养护管理均适用本规定。

第三条省级机关事务管理局主管省级机关公有住宅售后管理工作。各单位均应明确管理机构,配合省级机关事务管理局共同做好公有住宅售后维修养护管理。

第四条公有住宅出售后的维修养护,逐步向社会化、专业化和企业化的物业管理模式转变,实行业主自治管理和物业管理企业专业化管理相结合的原则。

第五条对于单幢房屋,公有住宅出售率达到30%以上的,售房单位应会同业主设立业主管理小组。小组成员由本幢具有完全民事行为能力的房屋业主协商推荐或选举产生。

一个住宅区域内公有住宅出售率达到30%以上的,省级机关事务管理局会同售房单位组织指导成立业主委员会。

业主管理小组或业主委员会代表维护本幢房屋或本住宅区域内业主和非业主使用人的合法权益。

第六条公有住宅出售后,在业主管理小组或业主委员会成立之前,房屋的维修养护由售房单位或售房单位委托的管理单位承担。业主管理小组和业主委员会成立后,房屋维修养护由其选聘的物业管理企业按照双方签订的物业管理合同承担。

第七条公有住宅出售后的维修养护分为自用部位、自用设备和共用部位、共用设施设备两部分。自用部位和自用设备是指:分户门内的装饰部分,包括天棚抹灰、墙面抹灰、地面面层,门、窗、户内非承重隔墙、隔扇、自用阳台(包括自用户外楼屋顶平台)、栏杆、扶手、分户表以内的上水管道、分户表以内的煤气管道、分户表以内的供电线路、支线截止阀以内的暖气管道及其他线路,厨房内的水池、厕所内的大便器、洗手盆及其他卫生洁具,各种照明设备,分户门内的其他装饰部分

和自用的设施设备、独用的地下室及楼房外独用的附属建筑物,如院墙、储藏室等。

第七条公有住宅出售后的维修养护分为自用部位、自用设备和共用部位、共用设施设备两部分。自用部位和自用设备是指:分户门内的装饰部分,包括天棚抹灰、墙面抹灰、地面面层,门、窗、户内非承重隔墙、隔扇、自用阳台(包括自用户外楼屋顶平台)、栏杆、扶手、分户表以内的上水管道、分户表以内的煤气管道、分户表以内的供电线路、支线截止阀以内的暖气管道及其他线路,厨房内的水池、厕所内的大便器、洗手盆及其他卫生洁具,各种照明设备,分户门内的其他装饰部分和自用的设施设备、独用的地下室及楼房外独用的附属建筑物,如院墙、储藏室等。

共用部位和共用设施设备是指:楼房内的承重结构部位,包括楼盖、屋顶、梁、柱、楼板、墙体、基础等,外墙面、楼梯间、共用的厨房、共用的厕所、共用水池、走廊通道、垃圾道、烟囱、屋顶水箱、邮政信箱、上水管道(至分户表前、含表)、下水主管道、煤气管道(至分户表前、含表)、暖气管道(至支线截止阀前)、供电线路(至分户表前、含表)、共用天线(户外部分)、消防设施、电梯、自行车库及房前房后的院落等。

第八条自用部位和自用设备的维修养护责任,由业主承担。业主可以自行维修养护,也可以委托物业管理公司代修,所需费用由业主承担。

第九条公房出售后,共用部位和共用设备的维修养护费用,普通住宅按售房款的20%、高层住宅按售房款的30%提取,建立维修基金,所有权归售房单位。维修基金在省直住房资金管理中心设专户,专款专用,以其利息支付共用部位和共用设备的维修及管理费用。不足部分由业主按各自住房建筑面积的比例分摊。省级机关公房出售后其共用部位的维修由售房单位根据年度维修项目,提出用款计划,报省直住房资金管理中心审核拨款。

第十条业主和维修养护责任单位,应当定期对住宅的自用部位、自用设备,共用部位、共用设施设备进行维修养护,保证居住安全和设备的正常使用,并接受省级机关事务管理局的指导、监督和管理。

第十一条业主未经批准,不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备,不得擅自增加或减少对共用部位和共用设施设备正常运行有影响的自用设备。对发生上述行为并造成损失的,应负责修复或赔偿。

业主在使用住宅的共用部位和共用设施设备时,不得侵害其他住宅业主的权益,否则,除责令其立即停止侵害行为外,还应负责赔偿由此造成的损失。

住宅的共用部位和共用设施设备发生人为损坏的,由责任人负责修复或赔偿。

第十二条业主维修住宅,当涉及相关业主权益时,应事先通知相关业主,相关业主应给予配合,不得借故阻挠。修房人应注意保护住宅,尽量减少对他人的干扰。造成维修损失的应及时道歉并

修复或赔偿。

第十二条业主维修住宅,当涉及相关业主权益时,应事先通知相关业主,相关业主应给予配合,不得借故阻挠。修房人应注意保护住宅,尽量减少对他人的干扰。造成维修损失的应及时道歉并修复或赔偿。

第十三条公有住宅出售后的装饰装修,要严格按照建设部第46号部长令《建筑装饰装修管理规定》执行。凡内部装修一律要报原管理单位批准。严禁一切危及主体结构和加大荷载的装饰装修。

第十四条售房单位及业主应严格遵守本规定,对违反本规定的,由省级机关事务管理局会同有关单位按照鲁政发[1995]13号文《山东省省级机关房地产管理办法》及其他有关规定处理:

(一)利用楼房共用部位乱搭乱建的,限期无偿拆除,恢复原状。对到期未拆除者,可向房屋所在地仲裁机构申请仲裁,亦可向人民法院起诉。

(二)对未经批准,擅自拆改房屋结构或加大荷载,进行破坏性装饰装修的,由房屋评估机构对房屋的破坏程度进行评估,责任人按评估结果予以赔偿,承担评估费,并限期修复。对造成财产损失或人员伤亡的,由责任人承担民事和刑事责任,并追究售房单位领导责任。

(三)因违反规定,损坏房屋共用设备及有关设施的,按实际发生的维修或更新费用予以赔偿。

(四)售房单位对本单位公有住宅售后管理不善,出现问题造成损失的,按有关规定对责任人视情进行处理。

(五)承担住宅修缮的施工单位不履行维修计划及协议合同或因管理混乱造成工程质量达不到规范要求或在保修期内出现质量问题的,要责令其返工,并承担由此造成的经济损失和法律责任。

第十五条本规定所称的售房单位是指按照《省直机关驻济单位住房制度改革的实施意见》出售公有住房的房屋管理单位;业主是指按照上述房改政策购买公有住房的职工。

第十六条本办法由省级机关事务管理局负责解释。

第十七条本办法自发布之日起施行。

建 设 部 文 件
建设部80号令
《房屋建筑工程质量保修办法》已于二000年六月二十六日经第二十四次部常务会议讨论通过,自发布之日起施行。
部长 俞正声
二000年六月三十日
房屋建筑工程质量保修办法

第一条 为保护建设单位、施工单位、房屋建筑所有人和使用人的合法权益,维护公共安全和公众利益,根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》,制订本办法。

第二条 在中华人民共和国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程(包括装修工程)的质量保修,适用本办法。

第三条 本办法所称房屋建筑工程质量保修,是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷,予以修复。

本办法所称质量缺陷,是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。

第四条 房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷,施工单位应当履行保修义务。

第五条 国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程质量保修的监督管理。

县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房屋建筑工程质量保修的监督管理。

第六条 建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等,双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。

第七条 在正常驻使用条件下,房屋建筑工程的最低保修期限为:

(一)地基基础工程和方体结构工程,为设计文件规定该工程的合理使用年限;

(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;

(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;

(四)电气管线、给排水管道、设备安装为2年;

(五)装修工程为2年。

其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

第八条 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格这日起计算。

第九条 房屋建筑工程在保修工作服内出现质量缺陷,建设单位或者房屋建筑所有人尖当向施工单位发出保修通知,施工单位接到保修通知后,应当到现场核查情况,在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影剧院响使用功能的紧急抢修事故,施工单位接到保修通知后,应当立即到达现场抢修。

第十条 发生涉及结构安全的质量缺陷,建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告,采取安全防范措施;由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案,施工单位实施保修,原工程质量监督机构负责监督。

第十一条 保修完成后,由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全,应当报当地建设行政主管部门备案。

第十二条 施工单位不按工程质量保修书约定保修的,建设单位可以另行委托其他单位保修,由原施工单位承担相应责任。

第十三条 保修费用由质量缺陷的责任方承担。

第十四条 在保修期限内,因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的,房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。

第十五第 因保修不及时造成新的人身、财产损害,由造成拖延的责任方承担赔偿责任。

第十六条 房地产开发企业售出的商品房保修,还应当执行《城市房地产开发经营管理条例》和其他有关规定。

第十七条 下列情况不属于本办法规定的保修范围:

(一)因使用不当或者第三方造成的质量缺陷;

(二)不可搞力造成的质量缺陷。

第十八条 施工单位有下列行为之一的,由建设行政主管部门责令改正,并处1万元以上3万元以下的罚款。

(一)工程验收后,不向建设单位出具质量保修书的;

(二)质量保修的内容、期限违反本办法规定的。

第十九条 施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,由建设行玫主管部门责令改正,处万元以上20万元以下的罚款。

第二十条 军事建设工程的管理,按照中央军事委员会的有关规定执行。

第二十一条 本办法由国条院建设行政主管部门负责解释。

第二十二条 本办法自发布之日起施行。

济南市物业管理办法

《济南市物业管理办法》已经2014年11月21日市政府第62次常务会议讨论通过,现予公布,自2015年2月1日起施行。

第一章 总 则

第一条 为规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法所称物业,是指依法建设的房屋及其配套的设施、设备和相关场地。

本办法所称物业管理,是指房地产开发企业依法选聘物业服务企业或者业主依法通过自治管理选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对物业进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内环境卫生及相关秩序的活动。

第三条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理工作。

第四条 物业管理应当坚持业主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的原则,实现社会效益、经济效益、环境效益相统一。

第五条 县(市)、区人民政府(含济南高新区管委会)应当建立完善物业管理工作的监督管理体制和矛盾纠纷调处机制,研究解决与物业管理相关的重大问题。

第六条 市住房保障和房产管理局(以下简称市住房保障管理部门)负责全市物业管理活动的监督管理。

各县(市)、区(含济南高新区)住房保障和房产管理部门(以下简称县(市)、区住房保障管理部门)负责本辖区内物业管理活动的监督管理。

城乡建设、城管执法、公安、市政公用、质监、经济和信息化、物价等部门依据各自职责,做好与物业管理有关的监督管理工作。

第七条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届选举工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,组织召开物业管理项目联席会议,调解处理物业管理活动中的纠纷。

社区居民委员会协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作,指导业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理。

第二章 物业交付与前期管理

第八条 新建物业销售前,房地产开发企业应当依法选聘具有相应资质的前期物业服务企业。住宅项目总建筑面积三万平方米以下的、非住宅项目一万平方米以下的,可以采用协议方式选聘具有资质的物业服务企业。

第九条 房地产开发企业应当与选聘的前期物业服务企业签订前期物业服务合同,制定临时管理规约,并将前期物业服务合同、临时管理规约等资料报市、县(市)住房保障管理部门备案。

房地产开发企业应当使用市住房保障管理部门制定的前期物业管理合同和临时管理规约示范文本。

房地产开发企业办理商品房预售许可申请或者现售备案时,应当提交经住房保障管理部门备案的前期物业服务合同和临时管理规约。

第十条 房地产开发企业在销售物业时,应当将前期物业服务合同作为商品房销售合同约定的内容,同时应当将临时管理规约向买受人明示,由买受人予以书面承诺。

第十一条 前期物业服务企业承接新建物业前,应当按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,对物业共用部位、共用设施设备及物业服务用房等进行检查和验收,形成书面查验记录并加盖公章予以确认。

现场查验中,物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备不符合约定或者规定的情形,书面通知房地产开发企业,房地产开发企业应当及时解决并组织物业服务企业复验。

物业承接查验记录应当作为前期物业服务合同的附件。

第十二条 物业交付使用前,房地产开发企业应当向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)业主名册;

(五)其他应当移交的资料。

前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将物业服务用房及上述资料移交给业主委员会。

第十三条 物业服务用房由房地产开发企业无偿提供,属全体业主共有,用于物业管理活动,不得擅自改变用途。

房地产开发企业在申请办理房屋所有权初始登记时,应当将物业管理区域内的物业服务用房一并申请登记,住房保障管理部门应当在房屋权属登记簿上予以记载。

物业服务用房应当按下列规定配置:

(一)建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置,最少不低于一百平方米;

(二)应当满足水、电、采光、通风等正常使用功能。业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,其建筑面积不低于二十平方米。

第十四条 房地产开发企业应当自住宅小区综合验收合格之日起三十日内,与相关专业经营单位办理专业经营设施设备移交手续,并协助买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

第十五条 物业在保修期之内出现质量缺陷,由房地产开发企业负责保修。

新建物业实行质量保修金制度。

房地产开发企业应当在新建物业交付前一次性缴存质量保修金。房地产开发企业在物业保修期内未及时履行保修义务的,业主或者物业服务企业可申请使用物业质量保修金予以维修。保修期满后,物业质量保修金余额及孳息应当及时退还。

物业质量保修金制度具体实施办法由市住房保障管理部门、市城乡建设部门制定。

第三章 业主自治管理

第十六条 一个物业管理区域内,全体业主组成一个业主大会,对物业管理区域内共有部分实施管理。

物业管理区域的划分,应当考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上房地产开发企业开发建设的物业,其配套设施设备是共用的,应当划分为一个物业管理区域;配套设施设备能够独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域;住宅区域与非住宅区域原则上应当划分为不同的物业管理区域。

第十七条 符合下列条件之一的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当组建业主大会筹备组:

(一)业主入住面积比例达到百分之五十以上的;

(二)业主入住户数比例达到百分之五十以上的;

(三)自首位业主入住之日起满两年且入住户数的比例达到百分之二十五以上的。

筹备组由业主代表和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会工作人员组成,房地产开发企业可以派员参加。

筹备组中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。业主代表由业主自发推荐或者由街道办事处、乡(镇)人民政府组织推荐产生。

筹备组应当自组建后七日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内公示。

第十八条 筹备组履行下列职责:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)提出首届业主委员会委员候选人条件和选举办法;(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

第十九条 筹备组应当自组成之日起六十日内,组织召开首次业主大会,表决通过业主大会议事规则、管理规约,选举产生首届业主委员会。

第二十条 依法选举产生的业主委员会应当按照议事规则定期召开业主大会会议,或者经百分之二十以上的业主提议召开业主大会临时会议。

业主大会会议应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主委员会不按规定履行召开业主大会会议职责的,由街道办事处、乡(镇)人民政府责令其限期召开;逾期仍不召开的,由街道办事处、乡(镇)人民政府组织召开业主大会会议。

第二十一条 业主大会依法履行下列职责:

(一)制定、修改业主大会议事规则及管理规约;

(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(三)听取业主委员会工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(四)选聘、解聘物业服务企业;

(五)筹集和使用物业专项维修资金;

(六)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)决定物业管理区域内的其他事项。

业主大会决定前款所列事项可以采取会议表决、书面征求意见表决或者通过市住房保障管理部门设立的电子投票系统进行表决。

第二十二条 业主委员会由三人以上单数组成。业主委员会每届任期不超过五年,委员可以连选连任。

业主委员会委员名单应当在物业管理区域内进行公示,公示期十天。

第二十三条 业主委员会应当自公示期满之日起三日内召开首次会议,推选主任、副主任和执行委员。

第二十四条 业主委员会应当在首次会议后,持街道办事处、乡(镇)人民政府签署的意见书及下列资料向县(市)、区住房保障管理部门备案:

(一)业主大会会议决议;

(二)业主大会议事规则;

(三)管理规约;

(四)业主委员会委员基本情况和联系方式;

(五)筹备组关于召开首届业主大会和选举业主委员会的情况。

备案内容发生变更的,应当自变更之日起三十日内将变更内容书面告知街道办事处、乡(镇)人民政府和县(市)、区住房保障管理部门。

第二十五条 业主委员会应当履行下列职责:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)组织召开业主大会;

(三)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同;

(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)组织并监督管理规约的实施;

(六)组织和监督物业专项维修资金的筹集、续筹和使用,组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收;

(七)按照业主大会决议,监督管理本物业管理区域内的公共收益;

(八)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(九)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(十)业主大会赋予的其他职责。

第二十六条 业主委员会会议由主任或者执行委员负责召集,会议内容应当记录并存档。业主委员会会议作出的决定,应当由参会委员签字确认,并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内公示。

业主可以查阅业主委员会会议资料,并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

第二十七条 业主委员会委员有下列情形之一的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止其委员资格:

(一)拒不履行委员职责的;

(二)业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的;

(三)搭建违章建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的;

(四)因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。

业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物,移交给业主委员会。

第二十八条 业主委员会任期届满九十日前,应当组织召开业主大会进行业主委员会换届改选。

业主委员会任期届满未能选举产生新的业主委员会的,或者业主委员会任期内委员人数不足总数的二分之一时,由街道办事处、乡(镇)人民政府指导组织换届改选。

业主委员会任期届满后,应当将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

第二十九条 业主大会未能选举产生业主委员会的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织召开业主大会表决重大事项。

第四章 物业管理服务

第三十条 物业服务企业应当依法取得资质证书,并在其资质等级许可的范围内从事物业服务活动。

物业服务企业提供物业服务应当实行项目经理责任制。项目经理信息应当在物业管理区域内向业主公示。

从事物业管理的专业人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书;从事锅炉、电梯、消防、电气、制冷作业等物业服务人员应当具备相应从业资格。

物业服务企业自行招用保安员的,应当依法向公安机关办理备案手续。

第三十一条 物业服务内容主要包括下列事项:

(一)管理和维护物业共用部位及共用设施设备;

(二)养护公共区域绿化;

(三)维护公共区域环境卫生;

(四)维护公共区域的秩序,协助管理物业管理区域安全防范等事项;

(五)对物业使用中的禁止行为进行劝阻、制止、报告;

(六)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

(七)保管物业档案和物业服务档案;

(八)其他约定的物业服务事项。

第三十二条 物业服务企业应当与业主委员会签订物业服务合同,对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理和使用、合同期限及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

第三十三条 物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮等专项服务,但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。

第三十四条 物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内,到物业所在地县(市)、区住房保障管理部门办理物业服务合同备案手续。

第三十五条 物业服务企业提供物业服务,应当遵守下列规定:

(一)遵守有关法律、法规和规章的规定;

(二)符合国家、省、市规定的技术标准和操作规范;

(三)按照物业服务合同的约定,提供相应的服务;

(四)制定、完善物业服务质量控制措施,建立、健全物业服务档案保管、移交等制度;

(五)向业主和物业使用人告知物业共用部位、共用设施设备使用的方法、要求及注意事项;

(六)将物业服务内容、服务标准及收费标准在物业管理区域内长期公示;

(七)定期听取业主的意见和建议,改进和完善物业服务。

第三十六条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。具体办法由市物价部门、市住房保障管理部门制定。

第三十七条 物业服务企业不得擅自扩大收费范围、提高收费标准。

物业服务企业依约履行义务的,业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费,拒不交纳物业服务费的,物业服务企业可以向人民法院提起诉讼或者依照法律程序申请仲裁。

第三十八条 住宅小区内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等专业经营单位应当依法向最终用户收取有关费用,相关专业经营单位不得强制物业服务企业代其收取业主应当缴纳的费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向业主提供服务。

物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

第三十九条 物业服务合同期限届满前,业主委员会应当组织召开业主大会,作出续聘或者另聘物业服务企业的决定并依据合同约定期限书面通知物业服务企业;合同未约定通知期限的,应当提前六十日通知。

物业服务合同期限届满后,业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续;任何一方提出终止的,应当提前六十日通知对方。

物业服务企业在物业服务合同履行期间或者在物业服务合同届满后决定不再为该物业管理区域提供物业服务的,应当按合同约定期限书面通知业主委员会;无业主委员会的,物业服务企业应当在物业管理区域内,向全体业主公示。合同未约定通知期限的,应当提前六十日履行通知义务。

第四十条 业主大会决定另聘物业服务企业的,选聘物业服务企业的方案应当经业主大会表决通过,并在物业管理区域内公示。

第四十一条 合同解除或者终止后,物业服务企业应当与业主委员会办理退出手续,并履行下列交接义务:

(一)移交保管的物业档案、物业服务档案;

(二)移交物业服务用房;

(三)结算预收、代收的有关费用;

(四)法律、法规规定的其他事项。

第四十二条 物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的,不得擅自撤离物业管理区域或者停止服务。

经业主大会决定选聘新的物业服务企业后,原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

第五章 物业的使用与维护

第四十三条 业主、物业使用人、物业服务企业在物业管理区域内不得有下列行为:

(一)擅自改建、占用共用部位、共用设施设备;

(二)擅自占用、挖掘道路、场地;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营;

(四)损坏房屋承重结构;

(五)违章搭建建筑物和构筑物;

(六)擅自改变房屋用途;

(七)随意倾倒垃圾、污物;

(八)法律、法规禁止的其他行为。

第四十四条 物业管理区域内,业主、物业使用人不得实施赌博、利用迷信活动等危害社会的行为;不得违反规定饲养动物干扰他人正常生活;不得存储易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;不得占用阻塞消防通道、挪用损毁消防设施。

第四十五条 业主、物业使用人在住宅装饰装修开工前,应当与物业服务企业签订装饰装修服务协定。

业主、物业使用人未签订装饰装修服务协定的,物业服务企业可限制施工人员进入物业管理区域。

物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时,业主、物业使用人应当给予配合。

第四十六条 物业保修期满后,业主所有的房屋、车位等专有部分的维修、更新由业主负责,所需费用由业主承担。

第四十七条 物业保修期满后,物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新,由业主共同承担。

物业共用部位、共用设施设备由于人为原因损坏的,责任人应当及时修复,并对造成的损失承担赔偿责任。

第四十八条 物业服务企业应当健全物业共用部位、共用设施设备管理养护制度,按照合同的约定加强对共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查、养护,并做好记录。

电梯、锅炉等特种设备和自动消防设施,由业主或者物业服务企业根据物业服务合同约定,委托专业服务单位负责维护、保养,并明确各方安全管理责任。

第四十九条 供水、供电、供气、供热等专业经营单位,对物业管理区域内专业经营设施设备和相关管线依法承担维修、更新责任。

第五十条 物业管理区域内有两户以上业主的,应当建立物业专项维修资金制度。

物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

第五十一条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期物业专项维修资金存入商品住宅维修资金专户,尚未交存物业专项维修资金的房屋,房地产开发企业应当在办理房屋产权初始登记时一次性交存。

公有住房售房单位应当按照有关规定从售房款中提取物业专项维修资金,并存入售后公有住房维修资金专户。

第五十二条 共用部位、共用设施设备维修和更新、改造使用物业专项维修资金的,应当由相关业主表决通过。

有下列情形之一,可能危及业主生命和财产安全的,可以按应急维修程序支取使用维修资金:

(一)屋面漏雨、外墙渗水、下水管道破裂、外墙面脱落、道路塌陷等经业主委员会或者社区居民委员会核实的;

(二)电梯运行存在安全隐患的;

(三)消防设施出现故障,公安机关消防机构下达消防监督检查记录或者出具责令限期整改通知书的。

按应急维修程序支取维修资金的,待安全隐患处置妥当后,维修资金使用情况应当在物业管理区域内向业主公示。

第五十三条 物业专项维修资金账面余额不足首期交存额百分之三十或者商品住宅已经出售但未建立物业专项维修资金的,业主委员会应当组织相关业主续交或者补交。业主未续交、补交物业专项维修资金,发生共用部位、共用设施设备维修时,相关业主应当共同承担维修责任。

物业专项维修资金管理办法由市住房保障管理部门、市财政部门制定。

第五十四条 物业管理区域内的车库(含共用车库车位和专用车库)应当通过出售或者租赁形式,优先满足业主的停车需要。共用车库车位租赁费的标准按照物价部门发布的指导价确定。

在满足业主需要后,房地产开发企业可以将车库对外出租,但租赁期限最长不得超过六个月。

第五十五条 因规划建设车库不足,业主大会可以决定占用物业管理区域内共有道路或者其他场地设置停车泊位,但是不得占用消防通道、妨碍道路通行。

利用停车泊位停车的,应当交纳车位场地使用费,车位场地使用费属于全体业主共有。

第五十六条 业主不得擅自占用物业管理区域内的道路、绿地或者其他共有场地停放车辆。

第五十七条 未确定停车位的车辆,物业服务企业可限制其进入物业管理区域,公安、消防、抢险、救护等特殊车辆执行公务以及临时停车除外。

第五十八条 物业管理区域内利用业主共用部位、共用设施设备从事经营活动所得收益属于全体业主共有,其使用、分配、管理由业主大会决定。

第六章 监督与管理

第五十九条 住房保障管理、城管执法、公安、质监、市政公用、物价、城乡建设等部门应当建立投诉、举报受理制度,并在物业管理区域内公布投诉电话,对物业管理区域内的违法行为及时进行查处。

第六十条 物业服务企业有下列行为之一的,向住房保障管理部门投诉:

(一)未按照物业服务合同约定提供服务的;

(二)未取得资质证书从事物业管理的;

(三)将物业管理区域内的全部物业管理一并委托其他单位或者个人管理的;

(四)擅自改变物业服务用房用途的;

(五)擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的;

(六)套取、挪用物业专项维修资金的。

第六十一条 物业服务管理区域内有下列情形的,可以按照下列途径投诉:

(一)违反本办法第四十三条第(一)至(七)项的,向城管执法部门投诉;

(二)物业保修期内出现工程质量缺陷得不到及时维修的,向城乡建设部门投诉;

(三)占用阻塞消防通道、挪用损毁消防设施,影响消防安全的,向公安机关消防机构投诉;

(四)赌博、利用迷信活动危害社会的,违反规定饲养动物干扰他人正常生活的,存储易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品的,向公安机关投诉;

(五)电梯、锅炉等特种设备存在事故隐患的,向质监部门投诉;

(六)物业服务企业违规收费的,向物价部门投诉;

(七)供水、供暖、供气专业经营单位未依法承担专业经营设施设备和相关管线维修养护责任的,向市政公用部门投诉;

(八)电力专业经营单位未依法承担电力线路、设施及相关设备维修养护责任的,向经济和信息化部门投诉。

第六十二条 各县(市)、区人民政府应当建立物业管理联席会议制度,研究、部署、推进物业管理各项工作,解决本辖区内物业管理重大矛盾纠纷。

第六十三条 街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集由住房保障管理和城管执法部门、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会或者业主代表、物业服务企业等参加的物业管理项目联席会议。

物业管理项目联席会议协调处理下列事项:

(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;

(二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;

(三)物业管理区域内发生的突发事件;

(四)物业管理与社区管理衔接和配合中出现的问题;

(五)需要协调的其他物业管理事项。

涉及协调处理物业管理区域内供水、供电、供气、供暖、环卫等事项的,应当通知相关专业经营单位参加。

物业管理项目联席会议召集单位应当整理并保管物业管理项目联席会议记录。

第六十四条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第六十五条 市住房保障管理部门应当建立物业服务企业信用信息管理制度,加强对物业服务企业的监督管理。物业服务企业信用信息,应当向社会公示,并作为企业业绩评价的依据。具体办法由市住房保障管理部门制定。

第六十六条 市物业服务行业协会应当加强行业自律,规范行业行为,制定、完善行业服务标准,推进标准化服务,促进诚信经营,维护物业服务企业合法权益。

市物业服务行业协会应当建立本市统一的物业服务项目经理及注册物业管理师等相关专业服务人员的执业名册,向公众提供查询。

第七章 法律责任

第六十七条 违反本办法规定的行为,法律、法规和其他规章已作出处罚规定的,按照其规定执行;未作出处罚规定的,按照本办法的规定执行。

第六十八条 业主委员会、业主委员会委员违反本办法第二十七条第二款、第二十八条第三款规定,拒不移交或者不及时移交相关资料和财物的,由物业管理区域所在地街道办事处、乡(镇)人民政府责令其限期整改。

第六十九条 物业服务企业违反本办法第三十四条规定,未及时办理物业服务合同备案手续的,由县(市)、区住房保障管理部门责令其限期改正,并将该违规行为记入物业服务企业信用档案;逾期未改正的,由城管执法部门处以一千元罚款。

第七十条 物业服务企业违反本办法第四十二条第二款规定,在经业主大会决定选聘新的物业服务企业后拒绝办理交接的,由县(市)、区住房保障管理部门责令其限期改正,将其违规行为记入物业服务企业信用档案;逾期未改正的,由城管执法部门处以一千元罚款。

第七十一条 住房保障管理部门、街道办事处、乡(镇)人民政府和其他有关部门的工作人员在工作中有挪用物业质量保修金或者物业专项维修资金行为,或者利用职务上的便利收受他人财物或者其他好处的,由监察机关依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

其他国家机关工作人员不依法履行物业管理活动监督管理职责,或者对投诉的违法违规行为不予查处造成恶劣影响的,由监察机关依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第七十二条 已交付使用、配套设施不齐全的开放式旧住宅区,由县(市)、区人民政府组织街道办事处、乡(镇)人民政府进行改造整治。

改造整治完成后,符合专业化管理条件的,按本办法执行。

第七十三条 本办法自2015年2月1日起施行。1999年7月30日施行的《济南市物业管理办法》(济南市人民政府令第149号)同时废止。

《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》(济价费字[2012]76号)

为规范物业服务收费行为,保障业主和物业服务企业的合法权益,根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》(济价费字【2012】75号)文件精神,在山东省技术监督局发布的山东省地方标准普通住宅类《物业服务规范》的基础上,结合我市物业管理实际,制定了《济南市普通住宅物业服务等级标准》及普通住宅物业服务收费基准价格,报经市政府同意,现将有关问题通知如下:各县(市)、区物价局、住房保障和房产管理部门、物业服务企业:

一、《济南市普通住宅物业服务等级标准》分为公共性物业服务等级标准和特种设施设备维护运行服务标准两部分,公共性物业服务等级标准按物业服务质量分为一星级、二星级、三星级、四星级、五星级,其中一星级为最低等级,五星级为最高等级。等级越高,服务标准越高,对应的物业服务收费基准价格越高。特种设施设备维护运行服务标准包括电梯的维护、运行服务标准和自动消防控制设施的维护、运行服务标准。特种设施设备维护运行服务标准不分等级。物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵等设施设备,以实际管理、运行及维护等成本为基础,通过合同约定具体收费标准。各县(市)、长清区可参照执行。(《济南市普通住宅物业服务等级标准》见附件1)

普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价,历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区由市价格主管部门会同市物业主管部门制定,物业服务收费可在基准价格的基础上上浮10%,下浮不限。物业服务收费基准价格与等级标准相对应,包括公共性物业服务收费、电梯维护和运行费以及自动消防控制设施维护运行费三部分。在前期物业管理阶段建设单位与其选聘的物业服务企业应根据所能提供的物业服务项目及质量标准,选择物业服务等级,在对应的政府指导价的范围内通过合同约定具体物业收费标准。各县(市)、长清区物业服务收费基准价及浮动幅度由其价格主管部门会同同级物业主管部门制定,报同级人民政府批准并每年向社会公布。(《历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区普通住宅物业服务收费基准价格》见附件2)

二、物业服务合同约定期限的,在合同期内,物业服务与其收费标准仍按合同约定执行;物业服务合同未约定固定期限或前期物业服务合同已经到期的,符合业主大会成立条件的,由物业所在地街道办事处按照《山东省物业管理条例》有关规定负责组织、指导成立业主大会,并由业主大会确定物业服务及其收费标准;暂未成立业主大会的,应由物业所在地街道办事处组织业主代表、前期物业服务企业和开发建设单位召开联席会议,拟定物业服务收费标准调整方案,并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,物业服务及其收费标准等方可按照《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》执行。

三、物业服务企业应当自与建设单位签订前期物业服务合同之日起三十日内,将营业执照、资质证书、物业服务合同和物业服务成本等相关资料分别向物业所在地市、县(市)、长清区价格主管部门备案。

四、物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等,接受业主的监督,不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。

五、政府价格主管部门应会同物业主管部门加强对物业服务收费的监督检查,按照《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规对价格违法行为予以处罚,处罚情况记入《物业服务企业诚信档案》。

六、本通知自2012年8月1日起执行。

附件1:《济南市普通住宅物业服务等级标准》

附件2:《历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区普通住宅物业服务收费基准价格》

二○一二年七月二十五日

附件1

济南市普通住宅物业服务等级标准

本服务等级标准分为公共性物业服务标准和特种设施设备维护运行服务标准两部分。公共性物业服务标准按照物业服务质量分为一星级、二星级、三星级、四星级、五星级,其中一星级为最低等级,五星级为最高等级,等级越高,物业服务标准越高。特种设施设备维护运行服务不分等级,为统一标准。

公共性物业服务标准

基本要求

一、服务机构

应在住宅小区内设置相适应的物业服务机构,并符合以下要求:

(一)具有符合《物业服务企业资质管理办法》要求的资质;

(二)有委托方提供的服务场所;

(三)配备满足服务需要的设施设备;

(四)服务窗口应公示物业服务企业资质证书或复印件、物业服务项目、服务流程、收费依据、收费标准、投诉渠道等,提供特约服务的,应公示特约服务项目、服务流程及收费标准等;

(五)有客户服务人员为业主或物业使用人提供咨询、缴费、报修、受理投诉等服务。

二、人员

物业服务人员应符合以下要求:

(一)具有良好的职业道德;

(二)管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书;

(三)进驻物业服务区域后,物业服务企业应针对实际情况对所有上岗人员进行岗前培训,合格后上岗;

(四)统一着装,佩戴明显标志,仪容仪表整洁;服务主动热情,窗口服务人员宜使用普通话;

(五)定期参加专业技能、法律法规、安全等相应的培训。

三、规章制度

物业服务企业应建立完善的规章制度,主要包括:

(一)物业服务方案;

(二)岗位职责、工作流程及服务规范;

(三)内部管理制度,如财务管理制度、节能管理制度等。

四、财务管理

(一)物业服务费和其它费用收支应符合《物业管理企业财务管理规定》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》、《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》等相关要求;

(二)对于合同约定的收费项目及标准应按合同要求执行;

(三)为业主或物业使用人提供的特约服务应按双方约定收费并单独结算;

(四)规范操作,账目清晰;实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布1次服务资金的收支情况。

五、档案管理

(一)基本要求

物业服务企业应建立和完善档案管理制度,做到档案、记录等内容完整、准确,及时对文件资料和记录进行归档保存。

(二)技术档案

1.工程竣工验收档案;

2.项目竣工综合验收档案;

3.物业承接查验档案;

4.其它相关资料。

(三)日常档案

1.设施设备管理档案;

2.装饰装修管理档案;

3.业主或物业使用人档案;

4.物业服务日常管理文件、记录;

5.公共秩序维护与管理档案;

6.应急事件处理档案;

7.处理投诉档案;

8.其它相关资料。

六、消防管理

协助公安机关消防机构、公安派出所做好消防安全工作。

(一)消防安全职责

1.制定消防安全管理制度,明确消防安全责任,确定物业服务企业消防安全责任人、消防安全管理人,明确专人管理维护消防设施和器材;

2.制定符合本小区实际情况的灭火疏散预案,每年组织业主进行以扑救初起火灾、逃生自救为内容的消防演练;应利用消防宣传设施普及消防安全知识;

3.工作人员应参加消防培训,具备检查消除火灾隐患、组织扑救初起火灾、组织人员疏散逃生和消防宣传教育培训的能力;

4.建立消防档案,存档备查;

5.其他依法履行的消防安全职责。

(二)消防安全防范服务

应对管理区域内的共用消防设施进行维护管理,提供消防安全防范服务,并符合以下要求:

1.与建设单位交接时,确保消防技术资料齐全,消防设施运行正常,消防器材、消防宣传设施、消防设施警示标识配备符合要求且完好有效;

2.保持疏散通道、安全出口、消防通道畅通,无堵塞、占用、锁闭现象,常闭式防火门处于常闭状态,在消防车道设置禁止占用的明显标志;

3.定期进行防火巡查、防火检查,每周至少进行1次防火巡查,每季度进行1次防火检查,及时消除火灾隐患;巡查、检查应做记录,由检查人及主管人员签字,存档备查;应对住宅小区中的商业服务区域加强管理,增加巡查频次,业主或物业使用人应配合物业服务企业的管理工作;

4.水泵房、风机房、配电室等消防安全重点部位由专人每日巡查;

5.确保管理区域内的共用消防设施运行正常,器材完好有效,如有故障、损坏及时维修更换;消防泵每月启动一次并做记录,每年保养一次,保证其运行正常;消防栓每月巡查一次,保持消防栓箱内各种配件完好;每半年检查一次消防龙带、阀杆处加注润滑油并做一次放水检查;每月检查一次灭火器,如失效立即更新或充压;不得擅自停用自动消防设施;

6.发现违法行为应及时纠正,当事人拒不纠正的应立即报告当地公安派出所。

一星级

一、综合管理服务

(一)物业服务企业应向业主提供物业服务手册;

(二)承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全;

(三)客户服务接待场所工作时间不少于8小时,设置并公示24小时服务电话;

(四)报修服务按双方约定时间到达现场,有报修、维修记录;

(五)每年的沟通面不低于小区住户的50%,每年至少1次征询业主对物业服务的意见,满意率达70%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访,不满意事项回访率达70%,处理率达80%以上。

二、房屋管理与维修养护服务

(一)制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法等规章制度;

(二)每年第四季度制定下一年度维修养护计划;

(三)业主或物业使用人装修前,物业服务企业应与其签订装修协议,告知装修须知,并监督装修过程;对违规装修,影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益的情况,应及时劝阻、制止,拒不改正的,报告业主委员会和相关行政主管部门;

(四)对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和相关行政主管部门;

(五)发现房屋结构损坏时,应及时告知相关业主、业主委员会及有关部门,并按照双方约定及相关要求安排专项维修;

(六)发现道路、路面、侧石、窨井盖损坏时,应及时告知相关业主、业主委员会及有关部门并安排专项维修;

(七)对危险隐患部位设置安全防范警示标志。

三、共用设施设备运行、维修、保养服务

(一)路灯、楼道灯完好率不低于80%,院落照明灯按时开启,满足使用要求;

(二)适时清理、清掏楼外雨、污水管道及化粪池,并保持畅通无堵塞;

(三)每年对避雷装置进行1次检查,锈蚀、变形、断裂部位及时修复,保证其性能符合国家规定。

四、协助公共秩序维护服务

(一)人员要求

1.公共秩序维护人员应身体健康,有较强的责任心,能协助有关部门维持小区正常生活秩序;

2.对小区日常护卫事项保持高度警惕,并做出正确反应。

(二)门岗

1.建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度,落实岗位职责制,人员到位,责任到位;

2.值班电话畅通,接听及时;

3.主出入口有专人24小时值勤,按照服务合同要求进行出入车辆管理、访客登记;

4.对大型物品搬出进行登记,记录规范、详实;

5.对装修及其它临时施工人员的出入进行登记并加强询问,阻止小商小贩、可疑人员随意进入;

6.保持出入口环境整洁、有序,道路畅通。

(三)巡逻

1.每6小时在小区内巡查1次;

2.巡查中发现异常情况,应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。

(四)车辆管理

1.小区内应设置简易的交通标志;

2.按照合同约定对车辆进行管理,确保车辆有序停放,消防通道中禁止停放车辆,保证消防通道的畅通,对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正;

3.非机动车应定点停放。

(五)紧急事故防范

1.对洪涝、地震等突发性自然灾害,火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案,明确应急事件处理责任人;事发时及时报告有关部门,并协助采取相应措施;

2.对因故障导致的临时性停水、停电事故,应及时报告相关部门,并协助其实施维修;

3.每年至少组织1次应急预案演习。

五、保洁服务

(一)楼内保洁

1.楼层通道和电梯前厅每周清洁2次,每周湿拖1次;楼梯台阶每周清洁1次,每两月湿拖1次;

2.楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌、栏杆等每月清洁1次;

3.楼内共用门窗玻璃,每季度擦拭1次。

(二)外围保洁

1.道路每日保洁1次,雨雪天气及时清扫主要通行道路,方便出行;

2.绿化带及草坪上的垃圾每周保洁1次;

3.天台、明沟、上人屋面每半年清扫1次;

4.路灯、楼道灯每半年清洁1次;

5.设有公共卫生间的,每日清洁1次,保持通风,无杂物。

(三)垃圾收集与处理

1.应设置生活垃圾集中投放点,垃圾日产日清,周围地面无散落垃圾;

2.垃圾桶、果皮箱每月清洁1次。

六、绿化服务

1.对草坪、花卉、树篱定期进行修剪、养护;

2.定期清除绿地杂草、杂物;

3.无大面积病虫害。

二星级

一、综合管理服务

(一)物业服务企业应向业主提供物业服务手册;

(二)承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全;

(三)客户服务接待场所工作时间不少于8小时,其它时间设置值班人员;设置并公示24小时服务电话;

(四)24小时受理业主或物业使用人报修;急修30分钟内到现场处理,一般修理3日内完成(预约除外);

(五)对业主或物业使用人的投诉在3日内答复处理;

(六)每年开展1次以上一定规模的社区文化活动;

(七)每年的沟通面不低于小区住户的60%,每年至少1次征询业主对物业服务的意见,满意率达75%以上;对不满意事项进行分析、整改、回访,不满意事项回访率达80%,处理率达85%以上。

二、房屋管理与维修养护服务

(一)制定房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法等规章制度;

(二)每年第四季度制定下一年度维修养护计划;

(三)业主或物业使用人装修前,物业服务企业应与其签订装修协议,告知业主或物业使用人装修须知,并监督装修过程;对违规装修,影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,应及时劝阻、制止,拒不改正的,报告业主委员会和相关行政主管部门;

(四)对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和相关行政主管部门;

(五)每年对房屋结构、涉及使用安全的部位进行1次检查并有记录,发现损坏及时告知相关业主、业主委员会及有关部门并安排专项维修;

(六)每季对公共门窗进行1次巡视,保持玻璃、门窗配件完好,开闭正常;

(七)每季对路面、侧石、窨井盖等设施进行1次巡检,发现损坏及时告知相关业主、业主委员会及有关部门并安排专项维修,要求窨井不漫溢,井盖不缺损,能正常使用。

三、共用设施设备运行、维修、保养服务

(一)对存在危险隐患的共用设施、设备维护部位设置安全防范警示标志;

(二)路灯、楼道灯完好率不低于85%,院落照明灯按时开启,满足使用要求;

(三)适时清理、清掏楼外雨、污水管道及化粪池,并保持畅通无堵塞;

(四)每年对避雷装置进行1次检查,锈蚀、变形、断裂部位及时修复,保证其性能符合国家规定。

四、协助公共秩序维护服务

(一)人员要求

1.有专职公共秩序维护人员,身体健康,有较强的责任心,能协助有关部门维持小区正常生活秩序;

2.对小区日常护卫事项保持高度警惕,并做出正确反应。

(二)门岗

1.建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度,落实岗位职责制,人员到位,责任到位;

2.值班电话畅通,接听及时;

3.主出入口有专人24小时值勤,按照服务合同要求进行出入车辆管理、访客登记;

4.对大型物品搬出进行登记,记录规范、详实;

5.对装修及其它临时施工人员实行出入证管理,加强出入询问,阻止小商小贩、可疑人员随意进入;

6.保持出入口环境整洁、有序,道路畅通。

(三)巡逻

1.制定巡查方案,每6小时巡查1次,重点部位增加巡查频次;

2.每天不定时巡查楼梯间等楼内公共区域,保持楼道畅通,无擅自占用、乱堆乱放现象;

3.巡查中发现异常情况,应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。

(四)车辆管理

1.小区内设置简易的交通标志,设有地面停车点;

2.按照合同约定对车辆进行管理,确保车辆有序停放,消防通道中禁止停放车辆,保证消防通道的畅通,对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正;

3.非机动车应定点停放。

(五)紧急事故防范

1.对洪涝、地震等突发性自然灾害,火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案,明确应急事件处理责任人;事发时及时报告有关部门,并协助采取相应措施;

2.对因故障导致的临时性停水、停电事故,应及时报告相关部门,并协助其实施维修;

3.每年组织1次以上应急预案演习。

五、保洁服务

(一)楼内保洁

1.楼层通道和电梯前厅,每两日清洁1次,每周湿拖2次;楼梯台阶每周清洁1次,每月湿拖1次,干净整洁;

2.楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每月清洁2次,栏杆每月清洁1次;

3.楼内共用门窗玻璃,每2月擦拭1次,目视干净。

(二)外围保洁

1.道路每日保洁1次,雨雪天气及时清扫主要通行道路,方便出行;

2.休闲、娱乐、健身设施每周清洁2次;

3.绿,化带及草坪上的垃圾每周保洁2次;

4.门卫、岗亭每周清扫2次;

5.天台、明沟、上人屋面每季清扫1次;

6.路灯、楼道灯每季清洁1次;

7.设有公共卫生间的,每日清洁1次;每月1次对公共卫生间进行消杀。

(三)垃圾收集与处理

1.垃圾桶布局合理,垃圾日产日清,周围地面无散落垃圾;

2.建筑垃圾设置临时垃圾池,集中存放,定期外运;

3.垃圾桶、果皮箱每月清洁1次。

(四)卫生消杀

针对灭蚊、蝇、蟑螂、鼠的实际需要和季节特点制定具体计划,开展卫生消杀。

六、绿化服务

1.对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护;

2.定期清除绿地杂草、杂物,杂草面积小于10%;

3.对草坪、花卉、绿篱、树木等适时补植更新,存活率达到70%;

4.适时进行防冻保暖;预防病虫害;

5.树木侧枝分布基本均匀,不影响车辆行人通行,与建筑架空线路无刮擦。

三星级

一、综合管理服务

(一)物业服务企业应向业主提供物业服务手册;

(二)承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全;

(三)客户服务接待场所工作时间不少于8小时,其它时间设置值班人员,设置并公示24小时服务电话;

(四)24小时受理业主或物业使用人报修,急修30分钟内到现场处理,一般修理2日内完成(预约除外);

(五)对业主或物业使用人的投诉在2日内答复处理;

(六)能提供3种以上便民(无偿)服务,如配置手推车、邮件收发、信息咨询等;

(七)每年开展2次以上一定规模的社区文化活动;

(八)每年的沟通面不低于小区住户的75%,每年至少2次征询业主对物业服务的意见,满意率达85%以上,对不满意事项进行分析、整改、回访,不满意事项回访率达80%,处理率达90%以上。

二、房屋管理与维修养护服务

(一)房屋管理

1.制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度;

2.每年第四季度制定下一年度维修养护计划;

3.小区主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标,组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显;

4.房屋外观完好、整洁,对外墙面砖、涂料等装饰材料进行定期巡视,发现脱落、有污迹的及时编制维修计划,适时组织维修;

5.楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部位及设施牢固、无裂缝、无破损,使用安全;

6.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁、统一、美观,无安全隐患或破损;

7.对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和相关行政主管部门。

(二)维修养护

1.物业服务企业应根据小区实际建设情况,做好下列房屋维护巡查工作并做好记录:

(1)每年1次观测房屋结构,发现特殊情况及时上报,必要时请专业单位进行检测评定;

(2)每年检查1次墙体、墙面;

(3)每年检查1次顶棚;

(4)每年检查1次楼梯、扶手;

(5)每年检查1次屋面保温隔热层、防水层;

(6)每年检查1次散水坡、雨檐台、连廊;

(7)每年全面检查1次楼板、地面砖;

(8)每季巡查1次小区各标识;

(9)每月全面检查1次公共门窗;

(10)每月巡查1次路面、侧石、窨井盖等;

(11)每月巡查1次围墙;

(12)每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、健身设施、儿童乐园等。

2.在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理;依照合同约定,属于物业服务费用中支出的维修项目应在3日内组织修复;需要动用住宅专项维修资金的,应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划,并于3日内向业主委员会提出书面申请,根据业主大会的决定组织维修。

(三)装饰装修管理

1.受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记,与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议,告知业主或物业使用人装修须知和注意事项;

2.装饰装修期间每日巡查1次现场,发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修,影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,应及时劝阻、制止,拒不改正的,报告业主委员会和相关行政主管部门;

3.装饰装修结束后进行检查,对违反装饰装修管理服务协议的按照约定处理;

4.装修产生的建筑垃圾应在指定地点临时堆放,采取围挡、遮盖等措施,在3~5日内清运。

三、共用设备设施运行、维修、保养服务

(一)公共照明

1.院落、楼道照明每月巡查1次,及时修复损坏的开关、灯口、灯泡;

2.保持公共照明灯具清洁,亮灯率90%以上;院落照明灯按时开启,满足使用要求;

3.公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次,保证工作正常,无损坏组件;灯具基本无损坏、无变形;完好率90%以上。

(二)雨污水排放

1.公共污水管道每年检查1次,视情况进行清通,排水畅通;

2.雨水管道、化粪池等部位每半年检查1次,视情况进行清通,排水畅通,无堵塞;

3.污水提升泵每年检查保养1次,定期对化粪池进行清挖、清抽,集水坑定期清理;

4.雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖;

5.不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆,损坏井盖及时更换。

(三)安全防范设施

物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况,做好下列维护保养工作:

1.监控系统:

(1)设备设施24小时运转正常,实现对管理区域的有效监控,画面齐全、清晰;

(2)按设备使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养;

(3)系统发生故障,应及时进行修复,需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案,并采取相应防范措施。

2.门禁系统:

(1)每周巡视1次,保证系统工作正常;

(2)门锁、对讲主机检查保养每季1次;

(3)系统发生故障,一般性故障2小时内修复;较为复杂的故障2日内修复;需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案,并采取相应防范措施。

3.周界防范系统:

(1)主机除尘,压线端子牢固,每年对射探头牢固性检查1次;

(2)报警系统有效性测试每周1次,中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息,并同时发出声光报警信号;

(3)系统发生故障,一般性故障1小时内修复,较为复杂的故障24小时内修复;需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案,并采取相应防范措施。

(四)防雷接地系统

1.每年对避雷装置进行2次检查,锈蚀、变形、断裂部位及时修复;

2.高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试,保证其性能符合国家规定。

四、协助公共秩序维护服务

(一)人员要求

1.专职公共秩序维护人员以中青年为骨干,身体健康,有较强的责任心,能协助有关部门维持小区正常生活秩序;

2.有较强的安全防范能力,能正确使用各类消防、安防器械和设备;

3.配备对讲装置或必要的安全护卫器械。

(二)门岗

1.建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度,落实岗位职责制,人员到位,责任到位;

2.值班电话畅通,接听及时;

3.各出入口24小时值班,主出入口双人值勤,7:00~9:00、17:00~19:00设立岗,按要求进行出入车辆管理、访客登记;

4.对大型物品搬出进行登记,记录规范、详实;

5.对装修及其它临时施工人员实行出入证管理,加强出入询问,阻止小商小贩、可疑人员随意入内;

6.保持出入口环境整洁、有序,道路畅通。

(三)巡逻

1.制定详细的巡查方案,小区院落每3小时巡查1次,重点部位增加巡查频次;

2.每天定时巡查楼梯间等楼内公共区域,保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象;

3.巡查中发现异常情况,应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。

(四)车辆管理

1.按车辆行驶要求设立标识牌和标线,指定车辆停放区域,地上车位标识规范;

2.按照合同约定对车辆进行管理,确保车辆有序停放,消防通道中禁止停放车辆,保证消防通道的畅通,对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正;

3.非机动车应定点停放。

(五)监控

1.设有监控室的应有专人24小时值班,交接班记录规范、详实;

2.监控室收到报警信号后,公共秩序维护人员应按规定及时赶到现场进行处理;

3.监控的录像资料至少保持30日,有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。

(六)紧急事故防范

1.对洪涝、地震等突发性自然灾害,火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案,明确应急事件处理责任人;事发时及时报告有关部门,并协助采取相应措施;

2.对因故障导致的临时性停水、停电事故,应及时报告相关部门,并协助其实施维修;

3.每年组织1次以上应急预案演习。

五、保洁服务

(一)楼内保洁

1.楼层通道和电梯前厅,每日清洁1次,每两日湿拖一次;保持干净整洁,楼梯台阶每周清洁1次,每两周湿拖1次,干净整洁;

2.楼梯扶手、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每周清洁1次,栏杆每月清洁1次;

3.天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每季清洁1次;

4.楼内共用门窗玻璃,每2月擦拭1次,目视干净。

(二)外围保洁

1.道路每日保洁1次,雨雪天气及时清扫主要道路,方便出行;

2.绿化带每2日保洁1次,秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数,目视无杂物;

3.水景开放期内,定期清洁,水面无明显漂浮物;

4.休闲娱乐、健身设施每2日擦拭1次,设施表面干净;

5.3米以下庭院灯、草坪灯每月清洁1次,目视干净;

6.标识、宣传牌、信报箱、景观小品每月清洁1次,目视干净;

7.天台、明沟、上人屋面每2月清洁1次,无垃圾堆放,排水顺畅;

8.设有公共卫生间的,每日清洁1次;每月1次对公共卫生间进行消杀。

(三)垃圾收集与处理

1.垃圾桶布局合理,垃圾日产日清,周围地面无散落垃圾;

2.建筑垃圾设置临时垃圾池,集中存放,定期外运;

3.垃圾桶、果皮箱每周清洁1次,每周消杀1次。

(四)卫生消杀

蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀1次,其它根据季节和当地情况制定具体计划;灭鼠每半年进行1次,无明显鼠迹。

六、绿化服务

(一)对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护,保持观赏效果;

(二)定期清除绿地杂草、杂物,杂草面积小于10%;

(三)对草坪、花卉、绿篱、树木等适时补植更新,存活率达到90%,土地无明显裸露;

(四)适时进行防冻保暖;定期喷洒药物,预防病虫害;

(五)树木侧枝分布基本均匀,不影响车辆行人通行,与建筑架空线路无刮擦。

四星级

一、综合管理服务

(一)物业服务企业应向业主提供物业服务手册;

(二)承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全;

(三)客户服务接待场所工作时间不少于8小时,其它时间设置值班人员;设置并公示24小时服务电话;

(四)24小时受理业主或物业使用人报修;急修20分钟内到现场处理,一般修理1天内完成(预约除外);

(五)对业主或物业使用人的投诉在2天内答复处理;

(六)住宅小区项目经理应具有物业管理师资格,并有2年以上住宅小区项目经理任职经历;

(七)能提供5种以上便民(无偿)服务,如配备雨具、配置手推车、短时间内物品存放、邮件收发、信息咨询等;

(八)每年开展3次以上一定规模的社区文化活动,节假日有专题环境布置;

(九)每年的沟通面不低于小区住户的85%,每年2次征询业主对物业服务的意见,满意率达90%以上,对不满意事项进行分析、整改、回访,不满意事项回访率达90%,处理率达90%以上。

二、房屋管理与维修养护服务

(一)房屋管理

1.制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度;

2.每年第四季度制定下一年度维修养护计划;

3.小区主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标,组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显;

4.房屋外观完好、整洁;对外墙面砖、涂料等装饰材料进行定期巡视,发现脱落、有污迹的及时编制维修计划,适时组织维修;

5.楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部位及设施牢固、无裂缝、无破损、使用安全;

6.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损;

7.封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面;

8.对擅自安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬的行为及时劝阻并报告业主委员会和有关部门;

9.对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和相关行政主管部门。

(二)维修养护

1.物业服务企业应根据小区实际建设情况,做好下列房屋维护巡查工作并做好记录,包括:

(1)每年1次观测房屋结构,发现特殊情况及时上报,必要时请专业单位进行检测评定;

(2)每季检查1次墙体、墙面;

(3)每年检查2次顶棚;

(4)每年检查2次楼梯、扶手;

(5)每年检查2次屋面保温隔热层、防水层;

(6)每年检查2次天台扶栏、公共防盗网;

(7)每年检查2次散水坡、雨檐台、连廊;

(8)每年全面检查2次楼板、地面砖;

(9)每年检查2次通风口;

(10)每月巡查1次小区各标识;

(11)每2周全面检查1次公共门窗;

(12)每2周巡查1次路面、侧石、窨井盖等;

(13)每2周巡查1次围墙;

(14)每2周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、健身设施、儿童乐园等;

2.在房屋巡查中发现的损坏及时安排专项修理;依照合同约定,属于物业服务费用中支出的维修项目应在2日内组织修复;需要动用住宅专项维修资金的,应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划,并于2日内向业主委员会提出书面申请,根据业主大会的决定组织维修。

(三)装饰装修管理

1.受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记,与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议,告知业主或物业使用人装修须知和注意事项;

2.装饰装修期间每日巡查1次现场,发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修,影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,应及时劝阻、制止;拒不改正的,报告业主委员会和相关行政主管部门;

3.装饰装修结束后进行检查,对违反装饰装修管理服务协议的按照约定处理;

4.装修产生的建筑垃圾应在指定地点临时堆放,采取围挡、遮盖等措施,在2~3日内清运。

三、共用设备设施运行、维修、保养服务

(一)公共照明

1.院落、楼道照明每2周巡查1次,并及时修复损坏的开关、灯口、灯泡;

2.保持公共照明灯具清洁,院落照明灯按时开启,亮灯率95%以上,满足使用要求;

3.公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次,保证工作正常;灯具无损坏、无变形、完好率95%。

(二)雨污水排放

1.公共污水管道每年检查2次,视情况进行清通,排水畅通;

2.雨水管道、化粪池等部位每季检查1次,每年清理两次,保证排水畅通,无堵塞;

3.污水提升泵每半年检查保养1次,定期对化粪池进行清挖、清抽,集水坑定期清理;

4.雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖;

5.不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆,损坏井盖及时更换。

(三)安全防范设施

物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况,做好下列维护保养工作:

1.监控系统:

(1)设备设施24小时运转正常,实现对管理区域的有效监控,画面齐全、清晰;

(2)按设备使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养;

(3)系统发生故障,应及时进行修复,需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案,并采取相应防范措施。

2.门禁系统:

(1)每周巡视1次,保证系统工作正常;

(2)门锁、对讲主机检查保养每季1次;

(3)系统发生故障,一般性故障2小时内修复;较为复杂的故障2日内修复;需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案,并采取相应防范措施。

3.周界防范系统:

(1)主机除尘,压线端子牢固,每年对射探头牢固性检查1次;

(2)报警系统有效性测试每周1次,中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息,并同时发出声光报警信号;

(3)系统发生故障,一般性故障1小时内修复,较为复杂的故障24小时内修复;需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案,并采取相应防范措施。

(四)防雷接地系统

1.每年对避雷装置进行2次检查,锈蚀、变形、断裂部位及时修复;

2.高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试,保证其性能符合国家规定。

(五)景观配套附属设施设备

1.按时开启;

2.每2月检查1次,发现损坏及时修复,需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案。

3.重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修,保证各项设施运行正常。

四、协助公共秩序维护服务

(一)人员要求

1.专职公共秩序维护人员以中青年为骨干,身体健康,有较强的责任心,并定期接受专业培训;

2.能处理和应对小区公共秩序维护工作,能正确使用各类消防、安防器械和设备;

3.配备对讲装置或必要的安全护卫器械;

(二)门岗

1.建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度,落实岗位职责制,人员到位,责任到位;

2.值班电话畅通,接听及时;

3.各出入口24小时值班,主出入口双人值勤,7:00~9:00、17:00~19:00设立岗,按要求进行出入车辆管理、访客登记;

4.对大型物品搬出进行登记,记录规范、详实;

5.对装修及其它临时施工人员实行出入证管理,加强出入询问,阻止小商小贩、可疑人员随意进入;

6.保持出入口环境整洁、有序,道路畅通。

(三)巡逻

1.制定详细的巡查方案,小区院落每3小时巡查1次;重点部位增加巡查频次,记录规范、详实;

2.每天定时巡查楼梯间等室内公共区域,保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象;

3.巡查中发现异常情况,应立即通知有关部门并在现场采取必要措施,随时准备启动相应的应急预案。

(四)车辆管理

1.按车辆行驶要求设立标识牌和标线,规定车辆行驶路线,指定车辆停放区域,地上车位标识规范;

2.按照合同约定对车辆进行管理,确保车辆有序停放,消防通道中禁止停放车辆,保证消防通道的畅通,对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正;

3.非机动车应定点停放。

(五)监控

1.设有监控室的应有专人24小时值班,交接班记录规范、详实;

2.监控室收到报警信号后,公共秩序维护人员应在15分钟内赶到现场进行处理;

3.监控的录像资料至少保持30日,有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。

(六)紧急事故防范

1.对洪涝、地震等突发性自然灾害,火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案,明确应急事件处理责任人;事发时及时报告有关部门,并协助采取相应措施;

2.对因故障导致的临时性停水、停电事故,应及时报告相关部门,协助其实施维修;

3.每年组织1次以上应急预案演习。

五、保洁服务

(一)楼内保洁

1.楼层通道和电梯前厅,每日清洁1次,每日湿拖1次,保持干净整洁;楼梯台阶每周清洁2次,每周湿拖1次,干净整洁;

2.楼梯扶手、窗台、防火门、消防栓、指示牌每周清洁2次,栏杆每月清洁2次;

3.天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每2月清洁1次;

4.楼内共用门窗玻璃,每月擦拭1次,玻璃明亮,目视干净。

(二)外围保洁

1.道路每日保洁2次;雨雪天气及时清扫主要通行道路,方便出行;

2.绿化带每日保洁1次,秋冬季节或落叶较多季节增加保洁次数,目视无杂物;花坛表面洁净无污迹;

3.水景开放期内,定期清洁,定期对水体投放药剂或进行其它处理,水面无漂浮物,水体无异味;

4.休闲娱乐、健身设施每2日擦拭1次,每2周刷洗消毒1次,设施表面干净;

5.3米以下庭院灯、草坪灯每2周清洁1次,目视干净;

6.标识、宣传牌、信报箱、景观小品每2周清洁1次,目视干净;

7.天台、明沟、上人屋面每2月清洁1次,排水顺畅、无垃圾堆放;

8.设有公共卫生间的,每日清洁2次;每周1次对公共卫生间进行消杀。

(三)垃圾收集与处理

1.垃圾桶布局合理,垃圾日产日清,周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味;

2.建筑垃圾设置临时垃圾池,集中存放,定期外运;

3.垃圾桶、果皮箱每两日清洁1次,每周消杀1次。

(四)卫生消杀

蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次,其它根据季节和当地情况制定具体计划;灭鼠每季进行1次,无明显鼠迹。

六、绿化服务

(一)绿化养护

有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理,并做到:

1.对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护;

2.定期清除绿地杂草、杂物,杂草面积小于5%;

3.对草坪、花卉、绿篱、树木等适时补植更新,缺株率小于5%,存活率不小于95%,行道树缺株率小于5%,土地无明显裸露;

4.适时进行防冻保暖;定期喷洒药物,预防病虫害;

5.对树木每年至少修剪1次,树冠整齐,侧枝分布均匀,根干部无萌枝,不影响车辆行人通行,与建筑架空线路无刮擦。

(二)环境布置

1.绿化总体布局合理,乔、灌、花、草配置得当、层次丰富,视觉效果良好,满足居住环境需要,无侵占现象;

2.绿地设施及硬质景观保持常年完好,无人为破坏现象;

3.加强绿化宣传,对古树名木保护措施到位,使其生长正常;对稀有树木进行挂牌标识,注明其名称、科属、产地、生长习性等。

五星级

一、综合管理服务

(一)物业服务企业应向业主提供物业服务手册;

(二)承接项目时,对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全;

(三)客户服务接待场所工作时间不少于12小时,其它时间设置值班人员;设置并公示24小时服务电话;

(四)24小时受理业主或物业使用人报修;急修15分钟内到达现场,6小时内修复;一般修理1日内完成(预约除外);

(五)对业主或物业使用人的投诉在24小时内答复处理;

(六)住宅小区项目经理应具有注册物业管理师资格,有3年以上住宅小区项目经理任职经历;

(七)能提供6种以上便民(无偿)服务,如代收邮件、电瓶车接送、配置手推车、短时间内物品存放、配备雨具、信息咨询等;

(八)每年开展4次以上一定规模的社区文化活动,节假日有专题环境布置;

(九)每年的沟通面达到小区住户的100%,每年至少2次征询业主对物业服务的意见,并定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单,满意率达95%以上,对物业服务不满意事项进行分析、整改、回访,不满意事项回访率达95%,处理率达95%以上。

二、房屋管理与维修养护服务

(一)房屋管理

1.制定完善的房屋管理规定、房屋维修养护制度、小区巡检制度、房屋装饰装修管理办法、户外设置物管理规定等规章制度;

2.每年第四季度制定下一年度维修养护计划;

3.小区主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标,组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显;

4.房屋外观完好、整洁;对外墙面砖、涂料等装饰材料进行定期巡视,发现脱落、有污迹的及时编制维修计划,适时组织维修;

5.楼梯、扶手、公共门窗、休闲设施等共有部位及设施牢固、无裂缝、无破损,使用安全;

6.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持统一、美观,无安全隐患或破损;

7.封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面;

8.对擅自安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关部门;

9.空调安装位置统一,冷凝水集中收集;

10.对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和相关行政主管部门。

(二)维修养护

1.物业服务企业应根据小区实际建设情况,做好下列房屋维护巡查工作并做好记录,包括:

(1)每年1次观测房屋结构,发现特殊情况及时上报,必要时请专业单位进行检测评定;

(2)每季检查1次墙体、墙面;

(3)每季检查1次顶棚;

(4)每季检查1次楼梯、扶手;

(5)每季检查1次屋面保温隔热层、防水层;

(6)每季检查1次天台扶栏、公共防盗网;

(7)每季检查1次散水坡、雨檐台、连廊;

(8)每季全面检查1次楼板、地面砖;

(9)每季检查1次通风口;

(10)每半月巡查1次小区各标识;

(11)每周全面检查1次公共门窗;

(12)每周巡查1次路面、侧石、窨井盖等;

(13)每周巡查1次围墙;

(14)每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、健身设施、儿童乐园等。

2.在房屋巡查中发现损坏的应及时安排专项修理;依照合同约定,属于物业服务费用中支出的维修项目应在24小时内组织维修;需要动用住宅专项维修资金的,应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划,并在24小时内向业主委员会提出书面申请,根据业主大会的决定组织维修;

(三)装饰装修管理

1.受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记,与业主、物业使用人或装饰装修企业签订装饰装修管理服务协议,告知业主或物业使用人装修须知和注意事项;

2.装饰装修期间每日巡查1次现场,发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修,影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,应及时劝阻、制止,拒不改正的,报告业主委员会和相关行政主管部门;

3.装饰装修结束后进行检查,对违反装饰装修管理服务协议的按照约定处理;

4.装修产生的建筑垃圾应在指定地点临时堆放,采取围挡、遮盖等措施,在2日内清运。

三、共用设备设施运行、维修、保养服务

(一)公共照明

1.院落、楼道照明巡查每周1次,不定期巡视,及时修复损坏的开关、灯口、灯泡;

2.保持公共照明灯具清洁,院落照明灯按时开启,亮灯率100%,满足使用要求;

3.公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次,保证工作正常;灯具无损坏、无变形、完好率100%。

(二)雨污水排放

1.公共污水管道每季检查1次,视情况进行清通,排水畅通;

2.雨水管道、化粪池等部位每季检查1次,每年清理两次,保证排水畅通,无堵塞;

3.污水提升泵每半年检查保养1次,定期对化粪池进行清挖、清抽,集水坑定期清理;

4.雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖;

5.不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆,损坏井盖及时更换。

(三)安全防范设施

物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况,做好下列维护保养工作:

1.监控系统:

(1)设备设施24小时运转正常,实现对管理区域的有效监控,画面齐全、清晰;

(2)按设备使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养;

(3)系统发生故障,能及时修复;需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案,并采取相应防范措施。

2.门禁系统:

(1)每周巡视1次,保证系统工作正常;

(2)门锁、对讲主机检查保养每季1次;

(3)系统发生故障,一般性故障2小时内修复;较为复杂的故障2日内修复;需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案,并采取相应防范措施。

3.周界防范系统:

(1)主机除尘,压线端子牢固,对射探头牢固性检查每年1次;

(2)报警系统有效性测试每周1次,中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息,并同时发出声光报警信号;

(3)系统发生故障,一般性故障1小时内修复;较为复杂的故障24小时内修复;需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案,并采取相应防范措施。

(四)防雷接地系统

1.每年对避雷装置进行2次检查,锈蚀、变形、断裂部位及时修复;

2.高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试,保证其性能符合国家规定。

(五)景观配套附属设施设备

1.按时开启;

2.每月检查1次,发现损坏及时修复,需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案;

3.重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修,保证各项设施运行正常。

四、协助公共秩序维护服务

(一)人员要求

1.专职公共秩序维护人员以中青年为主,应身体健康,有较强的责任心,并定期接受专业培训;

2.能处理和应对小区公共秩序维护工作,能正确使用各类消防、安防器械和设备;

3.配备对讲装置或必要的安全护卫器械。

(二)门岗

1.建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度,落实岗位职责制,人员到位,责任到位;

2.值班电话畅通,接听及时;

3.各出入口24小时值班,主出入口双人值勤,7:00~9:00、17:00~19:00设立岗,按要求进行出入车辆管理、访客登记;

4.对大型物品搬出进行登记,记录规范、详实;

5.对装修及其它临时施工人员实行出入证管理,加强出入询问,阻止小商小贩、可疑人员随意进入;

6.保持出入口环境整洁、有序,道路畅通。

(三)巡逻

1.制定详细的巡查方案;公共秩序维护人员应配备巡查器材,按指定的时间和路线每2小时巡查1次,重点部位增加巡查频次;

2.每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域,保持楼梯间畅通,无擅自占用、乱堆乱放现象;

3.巡查中发现异常情况,应立即通知有关部门并在现场采取必要措施,随时准备启动相应的应急预案。

(四)车辆管理

1.按车辆行驶要求设立标识牌和标线,规定车辆行驶路线,指定车辆停放区域,地上车位标识规范;有条件的住宅小区宜设立临时停车位;

2.按照合同约定对车辆进行管理,确保车辆有序停放,消防通道中禁止停放车辆,保证消防通道的畅通,对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正;

3.非机动车应定点停放。

(五)监控

1.设有监控室的应有专人24小时值班,交接班记录规范、详实;

2.监控室收到报警信号后,公共秩序维护人员应在10分钟内赶到现场进行处理;

3.监控的录入资料至少保持30日,有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行;

(六)紧急事故防范

1.对洪涝、地震等突发性自然灾害,火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案,明确应急事件处理责任人;事发时及时报告有关部门,并协助采取相应措施;

2.对因故障导致的临时性停水、停电事故,应及时报告相关部门,并协助其实施维修;

3.每年组织2次以上应急预案演习。

五、保洁服务

(一)楼内保洁

1.楼层通道和电梯前厅,每日清洁2次,每日湿拖1次,保持干净整洁;楼梯台阶每日清洁1次,每周湿拖2次,干净整洁;

2.楼梯扶手、窗台、防火门、消防栓、指示牌每日清洁1次;栏杆每周清洁1次

3.天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每月清洁1次,目视无积尘、无蜘蛛网;

4.楼内共用门窗玻璃,每月擦拭2次,玻璃明亮,目视干净。

(二)外围保洁

1.道路每日保洁2次;雨雪天气及时清扫主要通行道路,方便出行;

2.绿化带每日保洁2次,秋冬季节或落叶较多季节增加保洁次数,目视无杂物;花坛表面洁净无污迹;

3.水景开放期内,定期清洁,定期对水体投放药剂或进行其它处理,水面无漂浮物,水体无异味;

4.休闲娱乐、健身设施每日擦拭1次,每周刷洗消毒1次,设施表面干净;

5.3米以下庭院灯、草坪灯每周清洁1次,目视干净;

6.标识、宣传牌、信报箱、景观小品每周清洁1次,目视干净;

7.天台、明沟、上人屋面每月清洁1次,无垃圾堆放,排水顺畅;

8.设有公共卫生间的,每日清洁2次;每周2次对公共卫生间进行消杀。

(三)垃圾收集与处理

1.垃圾桶布局合理,垃圾日产日清,周围地面无散落垃圾、无垃圾外溢、无污水、无明显异味;

2.建筑垃圾设置临时垃圾池,集中存放,及时外运;

3.垃圾桶、果皮箱每日清洁1次,每周消杀1次;

4.能正常使用并维护垃圾生物处理设备、中水处理设备等;

(四)卫生消杀

蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次,其它根据季节和当地情况制定具体计划;灭鼠每季进行1次,无明显鼠迹。

六、绿化服务

(一)绿化养护

有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理,并做到:

1.对草坪、花卉、绿篱、树木等定期进行修剪、养护;

2.定期清除绿地杂草、杂物,杂草面积小于2%;

3.对草坪、花卉、绿篱、树木等适时补植更新,缺株率小于3%,存活率不小于95%,行道树缺株率小于3%,土地无明显裸露;

4.绿篱、色带及造型植物轮廓清晰、层次分明,无残枝败叶,造型植物枝叶紧密、圆整,观赏效果良好;

5.适时进行防冻保暖;定期喷洒药物,预防病虫害;

6.树木每年修剪1次以上,树冠整齐,侧枝分布均匀,根干部无萌枝,不影响车辆行人通行,与建筑架空线路无刮擦;

7.定期组织浇灌、施肥和松土;

(二)环境布置

1.绿化总体布局合理,乔、灌、花、草配置得当、层次丰富,视觉效果良好,满足居住环境需要,无侵占现象;

2.绿地设施及硬质景观保持常年完好,无人为破坏现象;

3.设有景观湖的,保持三季有水,每年春季可投放观赏鱼苗,水质良好,每月至少补水1次,每年清淤1次;

4.重大节日或庆典活动,对公共区域进行花木装饰;

5.加强绿化宣传,对古树名木保护措施到位,使其生长正常;对稀有树木进行挂牌标识,注明其名称、科属、产地、生长习性等。

特种设施设备维护运行服务标准

一、电梯

(一)电梯设备运行情况每日巡查1次,记录规范、详实;

(二)保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好;

(三)委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养,每年进行安全监测,并在轿厢内张贴《年检合格证》;对维保单位保养工作进行监督,保存相关记录;

(四)电梯发生故障,物业管理人员应及时通知电梯维保单位,并督促维保单位对故障进行修复,一般性换件维修1日内完成,较为复杂维修3日内完成,需动用住宅专项维修资金的应及时编制维修方案,并采取相应防范措施;发生困人或其它重大事故,物业管理人员应立即通知电梯维保单位,并在15分钟内到达现场开展应急处理,协助专业维修人员进行救助;物业服务企业应保存相关记录;

(五)电梯轿厢地面、轿厢四壁每日清洁1次,灯饰及轿厢顶部每月清洁1次,保持干净、整洁。

二、自动消防设施

(一)设有消防控制室的住宅小区应实行24小时值班制度,每班不少于2人;防火巡查人员、自动消防系统操作人员应取得国家认可的职业资格证书,持证上岗;

(二)每半年对所有的火灾探测器、消防喷淋进行一次时效模拟实验,每2年对探测器进行清洗,及时更换失效的器件;

(三)物业服务企业应委托具备资质的检测、维修保养机构每年对自动消防系统至少进行1次全面检测和维保,并做好记录。

附件2:

历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区普通住宅物业服务收费基准价格

(单位:元/平方米·月)

项目

价格

等级

公共性物业服务收费标准

特种设施设备维护运行服务收费标准

电梯维护运行

收费标准

自动消防控制设施维护运行收费标准

一星级

0.50

0.35

0.20

二星级

0.75

三星级

1.00

四星级

1.30

五星级

1.60

注:一、物业服务费按法定房屋产权面积(不含与住宅配套的储藏室面积)计收。

二、独立专有车库,按照房屋权属证书或购房合同载明的建筑面积交纳物业服务费。

济南市物价局

济南市住房保障和房产管理局文件

济价费字〔2012〕77号





关于公布我市市内各区住宅小区共用车库内车位租赁费基准价格等有关问题的通知

各相关部门、单位:

根据《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》(鲁价综发〔2011〕185号)、《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》(济价费字〔2012〕75号)文件精神,报经市政府同意,现将历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区住宅小区共用车库内的车位租赁费基准价格等有关问题通知如下:

一、住宅小区共用车库内的车位租赁费实行政府指导价。车位租赁费基准价格为220元/个·月,可上浮10%,下浮不限。车位出租单位应在政府指导价格范围内,与业主通过合同约定车位租赁费具体收费标准。本通知实施前已签订车位租赁合同尚未到期的,车位租赁标准仍按原合同约定执行,合同到期后按本通知执行。

二、普通住宅小区前期物业管理阶段共用车库停车服务费实行政府指导价。停车服务费基准价格为35元/辆·月,可上浮10%,下浮不限。实施停车服务的单位应根据《济南市普通住宅共用车库停车服务标准》(见附件)规定的服务标准,结合本单位停车服务实际情况,在政府指导价格范围内与业主通过合同约定停车服务费具体收费标准。

三、占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格确定。车位场地使用费属于全体业主共有。

车位场地使用费的分配按照《山东省物业管理条例》有关规定执行。车位场地委托物业服务企业管理的,物业服务企业可提取一定比例的停车服务费。具体比例由业主委员会与物业服务企业协商确定。

四、业主大会成立前占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的,应由物业所在地街道办事处组织业主代表、前期物业服务企业和开发建设单位召开联席会议,在有关部门的指导下,拟定车位划定和使用方案,并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,由物业所在地街道办事处组织实施。其场地使用费标准在不超过住宅小区共用车库内车位租赁费政府指导价70%的范围内确定。停放超过2小时的外来车辆按照2元/小时·辆缴纳场地使用费,每天最高不得超过12元。

物业服务企业可按不超过20%的比例提取停车服务费。车位场地使用费剩余部分,由物业所在地街道办事处负责监管。业主大会成立后,车位场地使用费及时移交给业主委员会管理,并接受全体业主监督。车位场地使用费主要用于补充相关物业管理区域的专项维修资金。

五、业主对汽车有看管要求的,应当与相关单位另行约定。

六、实施车位租赁服务、停车服务的单位应当按照政府价格主管部门的规定明码标价,在管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准、收费标准及车位场地使用费收支等有关情况进行公示。

各级政府价格主管部门应会同物业主管部门,加强对车位租赁、停车服务收费项目、收费标准的监督和管理。对违反价格法律、法规的行为,政府价格主管部门将依据《中华人民共和国价格法》等法律法规予以处罚。

七、本通知自2012年8月1日起执行。

附件:《济南市普通住宅共用车库停车服务标准》

二○一二年七月二十五日

附件:

济南市普通住宅共用车库停车服务标准

一、基本要求

(一)管理服务人员统一着装、佩戴标志,仪容仪表整洁规范。

(二)在车库场所内公开服务流程、服务制度、收费标准及应急预案等内容。

(三)建立巡查巡检、人员管理等规章制度,建立健全车位使用档案,档案内容齐全完整。

(四)车库道闸系统、照明系统、消防等设施设备保持正常使用。

二、设施设备维修养护

(一)维护人员严格执行操作规程及保养规范,对车库共用部位及设施设备进行日常管理和维修养护,巡查、检查、保养记录完整。

(二)设施设备标识齐全,责任人明确,车库限高、限速、禁火、禁停等安全警示标志明显。

(三)地面车行引导线清晰,在显著位置设置出入口、电梯引导标志,标志齐全。

(四)每季一次对涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时进行维修。

(五)每季一次(雨季前须安排一次)对出入口排水沟、排水管道进行清扫、疏通,保障排水畅通。

(六)每日对停车场巡检一遍,确保车库设施设备运行正常。

(七)地下停车场灯照亮度符合停车场规范要求。

三、秩序维护

(一)车库内已配置道闸和监视系统的,应保证24小时开通,交接班记录规范、详实。

(二)严格建立巡查制度,按照规定做好巡查工作,巡查记录完整规范。

(三)明确安全防火责任人,加强防火知识的宣传和教育,定期进行防火安全演练,所有工作人员应熟练掌握防火器材的使用方法。

(四)做好安全防范工作,物业服务企业应制定交通事故、刑事案件、防汛、火警、供电系统故障等应急预案,应急预案应包括报告程序、应急指挥、应急设备的储备及处置措施等内容,并定期进行应急培训和演练。发生安全事故、自然灾害时,在采取紧急措施的同时,及时向有关部门报告。

四、保洁服务

(一)每日对停车场路面进行保洁,确保地面无积水,无杂物堆积等现象;

(二)每月至少湿拖或冲刷地面一遍,确保地面无积尘;

(三)定期对停车场内管道进行清洁,确保管线无积尘。

济南市物价局、住房保障和房产管理局关于印发《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》的通知

各县(市)、区物价局、住房保障和房产管理部门、物业服务企业及有关单位:

为规范住宅物业服务收费行为,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,促进物业服务行业的健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》(鲁价综发【2011】185号)等法律、法规及相关政策规定,结合我市实际情况,制定了《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》(见附件),报经市政府同意,现印发给你们,请遵照执行。

附件:《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》

二O一二年七月二十五日

附件:

济南市住宅物业服务收费管理实施办法

第一条 为规范住宅物业服务收费行为,维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》(鲁价综发【2011】185号)等法律、法规及相关政策规定,结合我市实际情况,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。

第三条 本办法所称住宅物业服务收费,是指物业服务企业按照服务合同的约定,对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序,向业主或者物业使用人所收取的费用。

第四条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业,鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条 住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

第六条 市价格主管部门会同市物业主管部门依据国家和省有关规定,制定全市住宅物业服务收费政策,负责全市住宅物业服务收费的监督管理工作。

各县(市)、区价格主管部门会同同级物业主管部门按照价格管理权限负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

第七条 住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段,分别实行政府指导价和市场调节价。

第八条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主、物业使用人向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主、物业使用人享有或者承担的物业服务计费方式。

第九条 普通住宅前期物业服务费、停车服务费采取包干制的实行政府指导价。历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区基准价及浮动幅度,由市价格主管部门会同市物业主管部门制定,报市人民政府批准并每年向社会公布。各县(市)、长清区基准价及浮动幅度由其价格主管部门会同同级物业主管部门制定,报同级人民政府批准并每年向社会公布。具体收费标准,由建设单位与物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内合同约定。

非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费、停车服务费实行市场调节价,由双方合同约定。

第十条 普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素,实行分等级定价。停车服务费根据停车服务标准、服务质量等因素定价。

普通住宅前期物业服务等级标准、停车服务标准由市物业主管部门会同市价格主管部门制定并公布。各县(市)、长清区参照执行。

第十一条 普通住宅物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括:

(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用;

(三)物业管理区域清洁卫生费用;

(四)物业管理区域绿化养护费用;

(五)物业管理区域秩序维护费用;

(六)办公费用;

(七)物业服务企业的固定资产折旧;

(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

(九)经业主同意的其它费用。

物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

专业经营设施设备产权属于专业经营单位的,其运行、维护、养护、更新费用由专业经营单位承担,不得计入物业服务支出或物业服务成本。

第十二条 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同应当约定以下内容:物业服务等级、物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等。涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。

建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中应当包含上述物业服务合同内容。

物业服务企业应当自与建设单位签订前期物业服务合同之日起三十日内,将营业执照、资质证书、物业服务合同和物业服务成本等相关资料分别向物业所在地市、县(市)、长清区价格主管部门备案。

第十三条 业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的,物业服务费由开发建设单位交纳。

业主或者物业使用人无正当理由拖延办理交付手续的,物业服务费从建设单位书面通知业主或物业使用人办理交付手续之日起按月计收。

物业服务合同有约定的,物业服务费可以预收,预收时间一般不超过半年。

第十四条 物业服务费按法定房屋产权面积(不含与住宅配套的储藏室面积)计收。

改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室的物业服务收费实行市场调节价,可高于住宅物业服务收费标准,由双方协商确定。

第十五条 因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因,造成物业管理区域配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的,业主交纳的物业服务费适当降低,降低幅度应在约定收费标准的30%以内,由开发建设单位与物业服务企业协商约定,差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

第十六条 房屋交付后空置半年以上的,经业主或物业使用人与物业服务企业确认后,其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳,合同另有约定的从其约定。

第十七条 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业服务企业应当及时答复。

第十八条 物业服务收费采取酬金制方式的,物业服务企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定,聘请专业机构对物业资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十九条 车位租赁费实行政府指导价,由市、县(市)、长清区价格主管部门会同同级物业主管部门按照第九条定价权限规定制定基准价及浮动幅度,报同级人民政府批准后执行。具体收费标准由承租人与建设单位在规定的基准价和浮动幅度内合同约定。

第二十条 物业管理区域内规划用于停放汽车的共用车库内的车位产权人或承租人应当交纳停车服务费。

停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。

车位未停放车辆空置半年以上的,经车位产权人或车位承租人与物业服务企业确认后,停车服务费按照收费标准的70%收取。

第二十一条 占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会确定。车位场地使用费属于全体业主共有。

第二十二条 业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的,应当与物业服务企业另行约定。

第二十三条 物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取停车费用。

第二十四条 物业服务企业对车辆实行出入证管理的,应当为业主或物业使用人免费配置出入证。因遗失、损坏需要补办的,可适当收取工本费。

第二十五条 供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同,向最终用户收取费用。

物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。

专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第二十六条 业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾,应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放,并承担清运费用,具体收费标准由双方协商确定。

第二十七条 物业服务企业应当加强价格自律,遵守价格法律、法规、政策,严格履行物业服务合同,服务标准与收费标准应当质价相符。

第二十八条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等,接受业主的监督,不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。

第二十九条 物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。

第三十条 物业服务企业违反规定以及物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

物业服务企业依约履行义务的,业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费,不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的,物业服务企业可依法追缴。

物业产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

第三十一条 物业服务企业接受委托为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的服务,其收费标准由双方协商约定。

第三十二条 政府价格主管部门对物业服务收费实行成本监审和价格监测制度。物业服务企业应按照价格主管部门的要求,如实反映情况,报送相关资料。

第三十三条 政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的,由价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚:

(一)超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的;

(二)低于服务等级要求提供服务并收费的;

(三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

(四)强制服务并收费的;

(五)不按规定实行明码标价的;

(六)其他违反价格法律、法规规定的行为。

第三十四条 本办法实施前已签订物业服务合同尚未到期的,物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行,合同到期后按本办法规定执行。

第三十五条 其他管理人的物业服务收费可参照本规定执行。

第三十六条 本办法自2012年8月1日起施行,有效期至2017年7月31日。济南市物价局、房产管理局《关于印发<济南市物业服务收费管理实施办法(试行)>的通知》(济价房字[2004]168号)同时废止。

济南市人民政府办公厅关于印发济南市住宅专项维修资金管理办法的通知

各县(市)、区人民政府,市政府各部门:

《济南市住宅专项维修资金管理办法》已经市政府同意,现印发给你们,望认真贯彻执行。

济南市人民政府办公厅

二O一O年五月三十一日

济南市住宅专项维修资金管理办法

第一章 总则

第一条 为加强住宅专项维修资金管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护业主的合法权益,根据有关法律、法规和规章,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本办法所称住宅专项维修资金(以下简称维修资金),是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条 本市市区范围内的商品住宅(含经济适用住房、拆迁安置房)、售后公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督,适用本办法。

第四条 维修资金实行属地化管理,坚持专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。

第五条 市住房保障和房产管理局会同市财政局负责指导和监督本市维修资金管理工作。维修资金交存、使用等日常管理工作由市住房保障和房产管理局委托专门的机构(以下简称维修资金管理机构)负责。

第二章 维修资金的交存

第六条 下列物业的业主须按本办法的规定交存维修资金:

(一)住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;

(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款第一项所列物业属于出售公有住房的,由售房单位按照本办法的规定交存维修资金。

第七条 商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金。首期交存标准为:别墅每平方米20元,未设电梯的多层房屋每平方米60元,设有电梯的房屋每平方米120元。市住房保障和房产管理局今后可根据实际情况,适时调整交存标准。

本办法实施前,已按《济南市人民政府办公厅关于印发济南市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法的通知》(济政办发〔2001〕27号)交存商品住房维修基金的,其维修基金转为维修资金管理使用;同一幢楼内尚未交存维修基金的商品住宅、非住宅,其购房人仍按照购房款的3%交存首期维修资金。

第八条 出售公有住房的,售房单位须按多层住宅不低于售房款20%、高层住宅不低于售房款30%的比例从售房款中一次性提取维修资金。

本办法实施前,已按市政府办公厅济政办发〔2001〕27号文件及济南市出售公有住房政策提取的售后公房维修基金转为维修资金管理使用。

第九条 商品住宅、非住宅的业主须在办理房屋入住手续前,将首期维修资金存入商品住宅维修资金专户。公有住房售房单位须在收到售房款之日起30日内,将提取的维修资金存入售后公有住房维修资金专户。

第十条 未按本办法规定交存维修资金的,房屋产权登记部门不予受理房屋产权登记申请。

第十一条 商品住宅、非住宅业主交存的维修资金余额不足本办法规定的首期交存额30%的,该房屋的业主须及时续交,续交后的维修资金余额应不少于本办法规定的首期维修资金交存金额。已成立业主大会的,续交工作由业主委员会负责组织实施。尚未成立业主大会的,由物业服务企业在街道办事处、区房产管理部门的指导监督下组织实施;没有物业服务企业的,由居民委员会在街道办事处、区房产管理部门指导监督下组织实施。

第十二条 已售公有住房售房单位按幢提取的维修资金余额不足首期交存额30%的,该楼业主应及时补交,交存标准为20元/平方米。已成立业主大会的,维修资金开户、交存及建立业主分户明细账工作由业主委员会组织实施。尚未成立业主大会的,已售单位自管公房由售房单位组织实施;已售直管公房及已售单位自管公房售房单位已破产的,由区房产管理部门、街道办事处指导居民委员会组织实施。业主补交维修资金工作完成前,该幢房屋的维修资金暂停使用。

第十三条 已办理房屋确权手续但未建立维修资金管理制度的商品住宅项目,须补建维修资金管理制度。具体补建方案由业主大会决定,业主委员会组织实施。

已办理房屋确权手续且已建立维修资金管理制度的商品住宅区域内,尚未交存维修资金的业主须补交,补交手续由业主委员会负责督办。

公有住房售房单位尚未提取或未足额提取维修资金的,须按照出售公有住房时的有关政策规定补交。

第三章 维修资金的管理

第十四条 业主交存的维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十五条 业主大会成立前或业主大会未决定实行业主自主管理的,商品住宅、非住宅业主交存的维修资金,由维修资金管理机构负责日常管理,并按规定委托商业银行为商品住宅维修资金的专户管理银行,在专户管理银行开立商品住宅维修资金专户。开立的维修资金专户,以物业管理区域为单位设账,按房屋户门号设分户账;未划定物业管理区域的,以幢为单位设账,按房屋户门号设分户账。

第十六条 业主大会成立后,业主委员会可在当地街道办事处监督下召开业主大会,按照下列程序和相关规定,讨论决定是否授权业主委员会负责本物业管理区域内业主交存的维修资金的日常管理工作:

(一)在区房产管理部门指导下拟定资金管理、会计核算等制度,明确拟委托的账目管理单位、管理人员、管理经费来源;

(二)公示资金管理制度、会计核算制度、管理经费来源等事项;

(三)经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意。

未按规定交存维修资金的业主,须补交后方可参与表决。

第十七条 经业主大会讨论决定,授权业主委员会负责维修资金日常管理的,业主委员会按下列程序申请移交维修资金:

(一)持业主大会决议,在维修资金管理机构委托的银行开立业主大会维修资金专户。

(二)与开户银行、维修资金管理机构、区房产管理部门签订发生危及房屋使用安全等紧急情况,相关责任人未按规定及时实施维修和更新、改造时,同意由区房产管理部门组织代修并从维修资金中支付相应费用的授权协议书。

(三)持维修资金移交申请、业主大会决议、授权协议书、街道办事处关于业主大会会议召开及表决情况的监督证明、开户手续及业主交存维修资金票据原件等资料到维修资金管理机构办理业主大会维修资金专户备案和资金移交手续。

维修资金管理机构在收到维修资金移交申请等资料之日起30日内通知业主大会维修资金专户开户银行,将该物业管理区域内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会维修资金专户,同时将有关明细账目移交业主委员会。

第十八条 业主大会维修资金专户应当通过转账支付方式结算,不得支取现金,并接受维修资金管理机构的监督。

第十九条 售后公有住房维修资金,由维修资金管理机构负责日常管理,并按规定委托商业银行为售后公有住房维修资金的专户管理银行,在专户管理银行开立售后公有住房维修资金专户,按照售房单位设账,按幢设分户账。

公有住房售房单位在售房工作结束后,应按幢建立维修资金明细账目,并将交存的维修资金划转至维修资金管理机构开立的专户。

第二十条 维修资金自存入维修资金专户之日起,按人民银行有关规定计息,利息转作维修资金滚存使用管理。

第二十一条 房屋所有权转让时,该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。

受让人应当持房屋权属证书、身份证等到维修资金管理机构办理分户账更名手续。

第二十二条 房屋灭失的,按照以下规定返还维修资金:

(一)房屋分户账中结余的维修资金返还业主;

(二)售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位。售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。

第四章 维修资金的使用

第二十三条 商品住宅、非住宅的共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的费用,由分担维修责任的业主承担应分摊的费用,并在其分户账中列支。

涉及已售公房的维修和更新、改造费用,首先在售房单位交存的维修资金分户账中列支。使用业主补交的维修资金时,由分担维修责任的业主承担应分摊的费用,并在其分户账中列支。

第二十四条 相关业主按照下列规定分担维修责任:

(一)属住宅小区内全体业主共有的共用部位及设施设备,由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

(二)属单幢房屋内业主共有的共用部位及设施设备,由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同承担。

(三)属一个单元内业主共有的共用部位及设施设备,由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。属单元内一侧房屋业主共有的共用部位及设施设备,由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

(四)相邻业主共有部位的维修,由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

(五)与房屋结构相连的汽车车库的维修,由车库共用关系的业主按照各自拥有车位的比例共同承担。

第二十五条 维修资金使用按以下程序办理:

(一)物业服务企业提出住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造计划,经业主委员会同意后(未成立业主大会的,经所在地居民委员会同意),制定维修和更新、改造方案,并在物业区域明显位置公示。

没有聘用物业服务企业的,由相关业主、业主委员会(或居民委员会)委托相关单位或区房产管理部门在各社区设立的房屋维修便民服务站制定维修和更新、改造方案。

(二)维修和更新、改造方案须经有利害关系的、占已交付使用房屋面积和户数三分之二以上的业主书面同意后,物业服务企业或者相关单位、业主委员会持相关资料到维修资金管理机构办理维修资金支用申请或备案手续。

(三)维修资金管理机构审核同意后,通知专户管理银行将工程预算资金的70%划转至物业服务企业或者相关单位;业主大会开立维修资金专户的,由业主委员会通知专户开户银行。

(四)工程竣工验收合格后,应签署验收报告,并对工程决算进行审核。

(五)维修资金管理机构对验收报告和审核证明核实后,通知专户管理银行拨付扣除合同约定质保金后的剩余款项;业主大会开立维修资金专户的,由业主委员会通知专户开户银行。

第二十六条 相关业主、业主委员会(或居民委员会)委托相关单位组织实施维修过程中发生的监理、鉴定、造价审核、管理服务等费用计入维修和更新、改造成本。

第二十七条 物业区域发生屋面防水严重损坏、电梯因故障停运、消防系统故障等危及房屋使用安全的紧急情况,需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造时,维修资金使用按以下程序办理:

(一)维修资金移交业主大会自主管理前,物业服务企业或业主、业主委员会委托的相关单位将经居民委员会核实的维修项目情况说明和维修方案,报维修资金管理机构审核同意后组织维修。

(二)维修资金划转至业主大会维修资金专户后,业主委员会将经居民委员会核实的维修项目情况说明和维修方案报维修资金管理机构备案后,立即组织维修。

(三)工程竣工验收合格后,物业服务企业、业主委员会或相关业主持工程决算、工程验收合格证明到维修资金管理机构办理划转维修资金手续。

第二十八条 对已建立维修资金管理制度的物业区域发生危及房屋使用安全等紧急情况,相关责任人未按规定实施维修和更新、改造的,经相关部门认定后,由区房产管理部门组织代修,费用从相关业主或售后公有住房维修资金分户账中列支。

第五章 附则

第二十九条 在一个物业管理区域内,凡单独依法登记权属的车库(包括专用车库和共用车库内的车位)等其他非住宅物业,应当按照本办法规定建立专项维修资金管理制度。

用于销售的新建独立非住宅物业,参照本办法规定建立专项维修资金管理制度。

第三十条 各县(市)住宅专项维修资金管理,可参照本办法执行。

第三十一条 本办法自2010年7月1日起施行。2001年9月13日印发的《济南市人民政府办公厅关于印发济南市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法的通知》(济政办发〔2001〕27号)同时废止。

关于印发《教职工宿舍区维修服务工作若干规定》的通知

山大后字〔2012〕4号

各有关单位:

《教职工宿舍区维修服务工作若干规定》业经学校研究通过,现印发给你们,请认真遵照执行。 山东大学

二〇一二年二月二十九日

教职工宿舍区维修服务工作若干规定

根据《山东省物业管理条例》、《山东省省级机关公有住宅售后维修养护管理暂行办法》(事管发[1999]1号)、《山东大学教职工宿舍区建设和管理的意见》(山大后字[2009]7号)等文件规定,参照有关高校和机关事业单位的通行做法,结合我校教职工宿舍区实际,现对教职工宿舍区维修服务工作作如下规定:

一、关于共用部位和自用部位的界定

(一)共用部位和共用设施设备是指:楼房内的承重结构部位,包括楼盖、屋顶、梁、柱、楼板、墙体、基础等,外墙面、楼梯间、共用的厨房、共用的厕所、共用水池、走廊通道、垃圾道、烟囱、屋顶水箱、邮政信箱、上水管道(至分户表前、含表)、下水主管道、煤气管道(至分户表前、含表)、暖气管道(确权发证工作结束前供暖至终端,结束后至支线截止阀前)、供电线路(至分户表前、含表)、共用天线(户外部分)、消防设施、电梯、自行车库及房前房后的院落(不含违法违规所建的建筑物和私圈院落)等。

(二)自用部位和自用设备是指:分户门内的装饰部分,包括天棚抹灰、墙面抹灰、地面面层,门、窗、户内非承重隔墙、隔扇、自用阳台(包括自用户外楼屋顶平台)、栏杆、扶手、分户表以内的上水管道、分户表以内的煤气管道、分户表以内的供电线路、支线截止阀以内的暖气管道及其他线路,厨房内的水池、厕所内的大便器、洗手盆及其他卫生洁具,各种照明设备,分户门内的其他装饰部分和自用的设施设备、独用的地下室及楼房外独用的附属建筑物,如院墙、储藏室等。

二、维修及养护责任的划分

(一)共用部位和公用设施设备的维修养护责任,在过渡期内由学校负责,并承担相关费用。过渡期结束,由业主委员会负责,费用从维修基金中列支或由业主分担。

(二)自用部位和自用设备的维修养护责任,由业主承担。业主可以自行维修养护,也可以委托物业管理部门代修,所需费用由业主承担。

三、学校物业服务部门有偿维修服务收费标准

序号 服务类别 服务项目 服务收费标准 备注 维修时间≤1小时5元1.物业部门提供材料,按采购价格收取材料费。住户提供材料,只收取服务费。

2.维修时间不足半小时按半小时计算。

1一般维修 维修时间>1小时 每半小时加收3元

2特殊

维修 工艺复杂,超出物业部门维修人员能力范围的维修项目 若住户委托,物业可帮助联系专业维修队伍,维修费用由住户与专业维修队伍商定

关于印发《教职工宿舍区车辆管理暂行规定》的通知

山大后字〔2012〕5号

各有关单位:

《教职工宿舍区车辆管理暂行规定》业经学校研究通过,现印发给你们,请认真遵照执行。

山东大学

二○一二年二月二十九日

教职工宿舍区车辆管理暂行规定

为规范教职工宿舍区(以下简称宿舍区)车辆管理,创建文明和谐宿舍区,根据《中华人民共和国道路交通安全法》、《高等学校校园秩序管理若干规定》、《山东省物业管理条例》、《山东省高等学校安全管理暂行办法》和《山东大学关于加强教职工宿舍区建设和管理的意见》等法律法规,以及房改有关政策和其他相关文件精神,结合我校实际,特制定本暂行规定。

第一章 总 则

第一条学校在教职工各宿舍区门口设立门禁管理系统和监控系统,对进出宿舍区的机动车实施验卡放行制度,对进出和在宿舍区停放的车辆实行规范管理和收费管理。

第二条按事业单位房改政策,在教职工宿舍区公共区域设置的停车区(位)属学校公共设施,是为宿舍区住户以及临时外来车辆提供的有偿停放场所。在公共区域内停放的各类车辆,须按政府有关部门和学校有关规定交纳停车费。教职工宿舍区公共区域应优先满足住户停车需求,必要时可限制非住户车辆进入宿舍区。

第三条学校社区工作办公室是教职工宿舍区车辆管理的主管部门,社区办可以委托学校社区物业管理机构或专业公司负责宿舍区门禁管理系统和监控系统的运行、维护及车辆管理工作,公安处予以协助。

第二章 车辆出入管理

第四条车辆凭山东大学教职工宿舍区车辆通行卡(以下简称通行卡)进出宿舍区。进出宿舍区的车辆要自觉服从门卫和秩序维护员的管理,接受查验。

第五条通行卡分长期通行卡和临时通行卡两种。

长期通行卡适用于:

(1)业主或与业主同住的直系家属且车籍为本人的机动车。

(2)在宿舍区有长期居住场所(1年以上)且车籍为本人的机动车。

(3)接送学生的机动车等。

临时通行卡适用于:上述三种情况以外的其它临时进出宿舍区的机动车。

第六条通行卡仅在授权宿舍区使用,禁止转借、转让其它车辆使用,一经发现,借卡人应按临时通行卡计时收费标准补交借卡车辆停车费,并取消通行卡的授权。

第七条特种车辆(军警车、消防车、救护车、各类工程抢修车等)进入宿舍区执行任务,门卫问明情况并登记后,可直接进入宿舍区。外出时,经门卫核实后,免费放行。

第八条凭通行卡进入宿舍区的车辆在宿舍区内从事非法营运、违法犯罪活动或交通肇事、违规停车和行驶的,工作人员有权将卡锁闭、暂扣或收回,并报送有关部门依法处置。

第三章 车辆行驶管理

第九条教职工宿舍区门口内、外禁停区域禁止停放任何车辆,禁止摆摊设点和任何阻碍门口畅通的行为。

第十条各种车辆进出教职工宿舍区时,要遵守交通法规和门禁管理,须按交通标志规定的速度和路线行驶。装载易燃、易爆和有毒物品的车辆,需持有政府或学校主管部门核发的相关证明、证件,否则不得进入宿舍区;经批准进入宿舍区的车辆,须按指定的路线行驶。携带、运送贵重物品或大宗、大件物品离开宿舍区的各类车辆,须持有物品所属单位或所有人出具的有效证明,并主动接受门卫执勤人员的查验。

第十一条教职工宿舍区道路划分为机动车道、非机动车道和人行道,部分道路设为机动车单行道或步行道。机动车、非机动车、行人各行其道。无法明确划分的路段,本着行人和非机动车优先的原则通行。

第十二条教职工宿舍区内如遇特殊情况,物业管理机构可根据实际需要,临时划定禁行道路和禁止停车区域。学校在宿舍区举行全校性大型活动或有重要来宾出席的活动,由学校办公室和公安处按规定向政府有关部门申报,并负责交通指挥和车辆疏导工作。各单位、各部门在宿舍区举办大型活动,应按照规定向社区办申报,并协助做好交通指挥和车辆疏导工作。

第十三条除主管部门外,任何单位、个人不得损坏和随意增设、拆卸、移动宿舍区内交通标志和交通设施。

第十四条任何单位和个人不得以任何形式阻碍宿舍区交通。因建设和工作需要开挖道路或占用路面的,须经学校后勤管理处批准,且施工现场须设置明显的安全警示标志。

第十五条各类施工车辆须按有关部门规定的时间和指定的路线出入宿舍区。装载渣土、垃圾的车辆须按指定的时间和出入口进出宿舍区,并采取篷盖等防护措施,以防撒漏、扬尘。

第十六条在教职工宿舍区内驾驶车辆或骑行各种非机动车、电动助力车者,须严格遵守《中华人民共和国道路交通安全法》和本规定有关驾(骑)车行驶的各项规定,安全文明驾驶(骑行)车辆。无驾驶证人员不得在宿舍区内驾驶各种机动车辆,不得在宿舍区内学车、练车。国家交通安全法规规定的不允许骑行各种非机动车、电动助力车的人员,不得在宿舍区内骑行各种非机动车、电动助力车。车辆和行人在宿舍区内应按交通标志指示通行,遇有交通秩序维护人员现场指挥时,应当按照交通秩序维护人员的指挥通行。各类车辆在宿舍区内须在20千米/小时以下低速慢行,禁止鸣笛。

第十七条驾驶、骑行或推行各类残疾人乘用车者,应注意交通安全,谨慎慢行。学龄前儿童、耳目残疾、行走障碍和精神病患者,在宿舍区内行走时须由监护人或受监护人委托的、对其负有管理、保护职责的人员扶持、带领。

第十八条在宿舍区发生交通事故,车辆驾驶员(骑乘人)应当立即停车,保护现场;造成人身伤亡的,车辆驾驶员(骑乘人)应当立即进行救助,并迅速向交警部门和120急救中心报警,同时向公安处和社区工作办公室报告。因抢救受伤人员而变动现场的,应标明位置。仅造成轻微财产损失,未造成人身伤亡的交通事故,基本事实清楚,当事人对事故责任无争议的,可按公安交通管理部门有关规定进行协商处理,即行撤离现场,恢复交通。

第四章 车辆停放管理

第十九条学校在教职工宿舍区出入口设立安防视频监控系统,对进出宿舍区的车辆实施24小时录像监控,录像监控资料保存有效期为15天。

第二十条驶入宿舍区的各类车辆须具有完备的行驶手续,车况正常、车容整洁、安全性能良好。

第二十一条机动车辆在宿舍区应按照停车指示标志停放,或按照交通秩序维护人员的指挥停放。严禁在人行道、车行道、消防通道、禁停路段停放车辆。严禁碾压草地、损坏各种交通设施。

第二十二条对在有禁停标志区域停放并影响交通的各类车辆,将采取记录违章、贴条警告、锁车告诫等管理教育措施。教育无效者,将交由地方公安交警部门采取取证处罚、清障拖车等强制措施,由此发生的费用和造成的损失,由违规驾驶人(骑乘人)本人负责。

第二十三条车辆驾驶人(骑乘人)应注意车辆安全,为车辆配置防盗锁具等装备,自行保管车内贵重物品,按指定停车区域停放。车辆停放时应及时落锁,关闭车门、车窗,勿在车内放置贵重物品。

第二十四条在宿舍区注册,出入信息完备的机动车辆在宿舍区内依规停放期间若发生被盗或受损,经公安机关及有关部门认定后,根据责任认定情况,按国家有关规定对车主进行赔偿。

第五章 车辆收费管理

第二十五条通行卡的申办请登陆后勤处网页下载并填写《山东大学教职工宿舍区车辆通行卡申请表》(以下简称《申请表》,或到各教职工宿舍区门卫值班室领取),并携带相关证件在规定时间内办理(具体时间地点另行通知)。

(1)教职工业主:需携带《申请表》,并持户口簿及本人车辆行驶证、本人驾驶证、身份证、校园卡原件或复印件办理。

(2)教职工业主家属:需携带《申请表》,并持业主户口簿(或其它能够证明本人与业主有亲属关系的有效证明)及本人车辆行驶证、本人驾驶证、身份证原件或复印件办理。

(3)租住户:需携带《申请表》,并持租赁合同或其它能证明合法居住的有效证明及本人车辆行驶证、本人驾驶证、身份证原件或复印件办理。

(4)接送学生家长:需携带《申请表》,并持孩子就读中小学、幼儿园的证明信及本人车辆行驶证、本人驾驶证、身份证等原件和复印件办理。

(5)临时通行卡:没有长期通行卡的车辆,进入宿舍区时领取临时卡,出门时交回并按照规定交费。

第二十六条初次申领通行卡,需自行购买通行卡,使用到期后,卡费不退。丢失或损坏(质量原因除外)需重新补卡者,卡费自理。临时通行卡取卡人取卡后将卡损坏或丢失的,应照价赔偿。因取卡人原因造成无法确认有关信息的,最低按6小时计时收费。

第二十七条通行卡自授权始,即时生效;授权期限截止,自行终止。

第二十八条对于持有宿舍区通行卡的车辆,根据政府物价部门规定的收费标准实行分类收费管理(具体标准及实施时间另行通知)。

第二十九条持有正式校园卡的机动车进出其他宿舍区需申领临时卡,2小时内不收费;超过2小时,按在宿舍区时间以临时卡收费标准收取车辆停车费。

第三十条所有在宿舍区内备案注册的机动车每年11月1日至12月20日须到指定地点办理下一年度审核注册手续,并交纳下一年度的宿舍区停车费。若在规定时间内未办理审核注册手续,从次年1月1日起,通行卡不能再使用,进出宿舍区需领取临时卡并按临时卡收费。

第三十一条按月交纳宿舍区停车费的机动车辆须提前办理交费手续,超过授权时限将按临时来往车辆收取宿舍区停车费。

第三十二条宿舍区停车费收取严格执行学校有关财务政策或委托合同的规定,所收费用全部上交学校财务或指定的委托机构,专项用于宿舍区交通秩序与车辆停放管理,以及宿舍区门禁与监视系统的运行、维护与管理。

第六章 附 则

第三十三条本暂行规定中的“宿舍区”,是指由学校管辖的实行统一物业管理的专设进出通道的教职工宿舍区。本规定中的“机动车”,专指四轮及以上汽车和电动车。

第三十四条本暂行规定中各类车辆停车费的收费标准,若遇政府物价部门调整,相应进行调整。

第三十五条学校原制定的宿舍区有关文件,与本暂行规定有冲突的,按本暂行规定执行。

第三十六条本规定自公布之日起执行,由社区工作办公室负责解释。

附件:教职工宿舍区停车费收取标准

关于调整教职工宿舍区物业收费标准和收费方式的通知

山大后字〔2012〕6号

全校各单位:

目前教职工宿舍区物业费收取标准是依据2009年的物价水平和劳动力成本制定的。近两年来,物业服务材料和人力成本急剧上涨,同时随着各宿舍区门禁及监视系统的安装和启用,物业服务内容的进一步拓展,物业运行成本也将随之增加。为了保证教职工宿舍区物业服务工作的正常运行,决定对物业费收费标准和收费方式进行调整。

一、物业服务费收取标准

在房改没有结束之前的过渡期,学校仍然对教职工宿舍区的物业服务实行补贴,补贴标准为每平方米0.5元。

教职工承担的物业服务成本按以下标准收取:

多层楼(含高层、小高层楼一层)0.35元/㎡•月;

不设门值的高层(含小高层)楼0.50元/㎡•月;

设门值的高层(含小高层)楼0.60元/㎡•月;

非教职工住户按全成本收费,即1.00元/㎡•月。

该标准从门禁及监视系统启用之日执行。

二、收费方式

鉴于我校实行的是过渡期福利性的物业服务,教职工交纳的物业费远远低于成本,为保证物业费及时到位,确保物业服务健康持续发展,参照兄弟高校和社会事业单位的通常做法,决定与学校有工资关系住户的物业费由学校按月实行代扣代缴,其他住户的物业费由物业服务部门负责收取。代扣代缴从2012年3月1日起执行。

山东大学

二〇一二年二月二十九日

关于印发《山东大学校园交通管理暂行规定》和《山东大学新版车辆通行证(卡)管理暂行办法》的通知

山大综字〔2009〕33号

各有关单位:

《山东大学校园交通管理暂行规定》和《山东大学新版车辆通行证(卡)管理暂行办法》业经学校研究通过,现印发给你们,请遵照执行。

山东大学

二○○九年九月二十五日

山东大学校园交通管理暂行规定

为加强校园交通秩序管理,维护学校安全稳定,保障学校正常的教学、科研和生活秩序,优化育人环境,根据《中华人民共和国道路交通安全法》、《高等学校校园秩序管理若干规定》(国家教育委员会第13号 令)和《关于进一步加强学校安全工作的意见》(鲁高工委[2008]40号)及《山东大学校园秩序管理规定》(山大字〔2008〕11号)等法律法规和文件精神,结合学校实际制定本规定。

第一章 校门区域交通安全管理

第一条 所有进入校园的人员、车辆,须遵守国家和学校关于交通安全管理的法律法规和相关规定,自觉接受门卫查询,服从门卫管理。

第二条 所有车辆(含汽车和四轮及以上电动车,后同)进入校园须凭山东大学车辆通行证,《山东大学新版车辆通行证(卡)管理暂行办法》由公安处制订并负责实施。

第三条 已经办理本校车辆通行证(卡)的车辆,应主动出示证(卡)。未办理本校车辆通行证(卡)的车辆,未经允许不得进入校园;经允许进入校园者,应在门卫值班室履行登记、换证手续。未经校内人员预约,任何出租车辆不得进入校园。特种车辆(军警车、救火车、救护车、各类抢险车等)进入校内执行工作任务,门卫问明情况后予以放行。

第四条 各种车辆进出校门须减速慢行,服从门卫执勤人员查验和指挥。23时至次日6时出校门的车辆,须履行登记手续。

第五条 装载易燃、易爆和有毒物品的各类车辆,无学校主管部门核发的相关证明、证件,不得进入校园。无牌照机动车和无牌照三轮以上电动车及各类驾驶教练车,不得进入校园。携带、运送贵重物品或大宗、大件物品离开校园的各类车辆,须持有物品所属单位或物品所有人所在单位开具的有效证明(单位负责人签字并加盖公章),主动接受门卫执勤人员的查验。

第六条 校门内、外画黄线区域内严禁停放任何车辆,禁止任何阻碍校门畅通的行为。

第二章 校园内道路交通安全管理

第七条 根据校园内道路条件和通行需要,校园内道路划分为机动车道、非机动车道和人行道,机动车、非机动车、行人各行其道。没有划分机动车道、非机动车道和人行道的,机动车在道路中间通行,非机动车和行人在道路两侧通行。

第八条 校内举办大型活动,主办单位应安排专人疏导交通,指挥车辆在指定区域有序停放。全校性大型活动和有重要来宾出席的活动,由公安处统一组织交通指挥和车辆疏导。

第九条 未经批准,任何单位和个人不得占用校园道路举行集会和进行体育、娱乐活动,不得在校园内道路上从事其他影响交通安全的活动。

第十条 任何单位、个人不得随意在校园内道路上方悬挂横幅。经学校宣传部批准悬挂的横幅,横幅至地面的垂直距离应不低于4米。

第十一条 任何单位、个人不得损坏和随意拆卸、移动校园内交通标志和交通设施。

第十二条 任何单位和个人不得以任何形式阻碍校园内交通。因校园建设和工作需要,要开挖道路、占用路面,须经学校主管部门(公安处、基建处、后勤管理处)批准,施工现场须设置明显的安全警示标志。

第十三条 校园内各类施工车辆必须按公安处规定的时间和指定的路线出入校园。装载渣土的车辆必须采取篷盖措施,以防撒漏、扬尘。

第三章 校园内车辆和行人交通安全管理

第十四条 在校园内驾驶车辆和骑行各种非机动车、电动助力车者,须严格遵守《中华人民共和国道路交通安全法》和本规定有关驾(骑)车、行驶的各项规定,安全文明地驾驶(骑行)车辆。无驾驶证人员不得在校园内驾驶各种机动车辆,国家交通安全法规规定的不允许骑行各种非机动车、电动助力车的人员,不得在校园内骑行各种非机动车、电动助力车。各类车辆不得在校园内鸣号。各类车辆和行人在校园内应按照交通指示和警示标志的要求通行,遇有公安处工作人员现场指挥时,应当按照公安处工作人员的指挥通行。

第十五条 驶入校园的各类机动和电动车辆须具有完备的行驶手续,车况正常、车容整洁、安全性能良好。

第十六条 各类三、四轮残疾人乘座车,骑行或推行者应注意交通安全,谨慎慢行。学龄前儿童、耳目残疾、行走障碍和精神病患者,在校园内行走须有监护人或监护人委托的人以及对其负有管理、保护职责的人扶持、带领。

第十七条 各类车辆在校园内应严格按照指示标志要求停放,遇有公安处工作人员现场指挥时,应当按照公安处工作人员的指挥停放。对在有明显禁停标志区域停放并影响交通的各类车辆,公安处将采取贴条警告、锁车告诫等教育措施。教育无效者,将由地方公安交警部门采取抓拍取证、清障拖走等强制措施,因此发生的费用和造成的损失,由违规驾驶员(骑乘人)本人负责。

第十八条 车辆驾驶员(骑乘人)应注意车辆安全,为车辆配置防盗锁具等设施。车辆停放时应及时落锁,关闭车门、车窗,勿在车内放置贵重物品。

第十九条 在校园内发生交通事故,车辆驾驶(骑乘)人应当立即停车,保护现场;造成人身伤亡的,车辆驾驶(骑乘)人应当立即抢救受伤人员,并迅速向交警部门报警,同时向学校公安处报告。因抢救受伤人员变动现场的,应当标明位置。乘车人、过往车辆驾驶人、过往行人应当予以协助。在校园内发生交通事故,未造成人身伤亡,当事人对事实及成因无争议的,可以即行撤离现场,恢复交通,自行协商处理损害赔偿事宜;不即行撤离现场的,迅速向交警部门报警,并向学校公安处报告。在校园内发生交通事故,仅造成轻微财产损失,并且基本事实清楚的,当事人应当先撤离现场再进行协商处理。

第四章 附 则

第二十条 对违反本规定的校内单位和个人,学校将按照相关规定给予相应处理;触犯法律者,将由司法机关依法查处。对违反本规定,经劝告、制止仍不改正的校外人员,由公安、司法机关根据情节依法处理。

第二十一条 教职工宿舍区交通安全秩序管理,参照本规定的有关条款执行。

第二十二条 本规定自公布之日起执行,有关条文由公安处负责解释。

山东大学新版车辆通行证(卡)管理暂行办法

为加强机动车辆管理,维护校园交通秩序,保障交通安全畅通,根据《山东大学校园交通管理暂行规定》及本校实际情况,公安处将对进出校园的机动车辆(含汽车、四轮及以上电动车,后同)发放新版车辆通行证,实行“车辆通行证(卡)”(后简称“通行证”)管理。现就通行证的制作、申领、核发、使用,作如下规定。

一、通行证制作

1.通行证由山东大学公安处统一制作。

2.通行证按使用范围分为“通用通行证”(可在各校区使用)和“校区通行证”(限于在指定校区使用);按使用期限分为“年度通行证”(可在核发年度内使用)和“临时通行证”(在规定期限内使用)。

3.通行证印有车辆牌照号码、使用范围、使用期限、通行证编号及通行证管理规定等有关信息,并加防伪标志压膜封装。

二、通行证申领

1.学校及学校下属单位的公务车辆,可凭注有学校及学校下属单位名称的机动车行驶证申领通用通行证。

2.学校事业编制教职工(含事业编制离退休教职工,后同),凭本人校园卡和注有本人姓名的机动车行驶证(后简称“本人行驶证”),可申领通用通行证。机动车行驶证车主姓名系教职工直系亲属的,需提供户口本或结婚证。

3.在职的非事业编制教职工,凭本人校园卡(工资卡)和本人行驶证,原则上可申领通用通行证。学校、学校下属单位临时聘用人员,凭本人聘书和本人行驶证,可根据聘用期限申领其工作岗位所在校区通行证或临时通行证。

4.在校全日制学生,凭本人校园卡和本人行驶证,可申领通用通行证。

5.各类成人学历教育学生和各类在校培训班(含留学生短期班)、进修班学员,凭继续教育学院和办学院部出具的证明信、本人校园卡(学生证)和本人行驶证,可申领其学习所在校区通行证或临时通行证。

6.在学校居住的学校事业编制教职工家属,凭教职工校园卡、能够证明其确实居住在学校的证明信和拟办 证家属本人行驶证,原则上可申领所住校区通行证。教职工家属不在学校居住的,一般不能申领通行证。

7.与学校有经常性工作联系和业务往来的校外单位(个人)车辆,需填写《校外单位(个人)申领山东大学车辆通行证审批表》,和拟办 证车辆行驶证,可申领相关部门、院部、产业单位所在校区通行证。

8.为校内单位长期供货的车辆,凭学校主管部门出具的证明信和送货车辆行驶证,申领受货单位所在校区通行证。

9.在校内施工的各类车辆,凭学校主管部门出具的证明信和施工车辆行驶证,根据施工工期,申领工程所在校区通行证或临时通行证。

10.租用(租住)学校公有房屋的校外单位(个人)的车辆,凭学校国有资产管理处出具的证明信和相关车辆行驶证,根据公房租期,申领承租房所在校区通行证或临时通行证。租用(租住)教职工个人住房的校外单位(个人)的车辆,凭房主校园卡、经学校后勤有关部门备案登记的租房协议、承租单位(个人)合法证件和承租单位(个人)车辆行驶证,根据房屋租期,原则上可申领承租房所在校区通行证或临时通行证。

11.学校、学校下属单位、学校教职工租赁使用的车辆,须出具《车辆租赁合同》,根据车辆租赁期限和使用范围,凭证明信(教职工凭校园卡)和机动车行驶证申领相应通行证或临时通行证。

12.申领通行证时,申领人应按上述规定提供所需证明、证件,并向办 证机构如实提供办 证车辆及车辆驾驶人的相关信息。

13.通行证损坏或丢失,可申请补办,并按上述规定和要求办理相关手续。

14、学校、学校下属单位以及教职工个人借用的车辆,参照学校、学校下属单位工作联系和业务往来的校外单位(个人)手续,申领相应通行证。

三、通行证核发

1.通行证由学校公安处驻各校区办事机构审核、登记、印发。各办 证机构应严格按照本规定核发通行证。

2.校外单位、个人申领通行证,须经学校公安处各校区负责人审核同意。

3.通行证管理系统全校联网,一车一证、一卡(校园卡)一证。

4.办理通行证暂不收费。

5.申领通行证地点及联系电话:

中心校区 公安处一科 18号楼南楼一楼 88364982

趵突泉校区 公安处二科 综合楼一层136室 88382116

千佛山校区 公安处三科 教学1号楼215室 88392293

兴隆山校区 公安处四科 教学楼A座1105室86358119

洪家楼校区 公安处五科 2号楼西侧 88377217

四、通行证使用

1.通行证应放在机动车前车窗内易于观察的位置,以便于识别。

2.车辆出入校门时,应减速慢行,主动接受门卫值勤人员的查验。

3.办 证车辆按通行证使用范围进入校园,不需办理进校登记手续;车辆携带大件、大宗、贵重物品外出,应按规定办理携物外出证明,并主动接受门卫执勤人员查验。

4.在特殊情况下,办 证车辆进出校园,需按公安机关或学校有关部门的要求,接受检查和限制出入。

5.驾驶机动车进入校园,必须遵守《中华人民共和国道路交通安全法》和《山东大学校园交通秩序管理暂行规定》,服从学校公安处工作人员的指挥、管理,按校内交通标识行车、停车。凡违反规定者,公安处有权收回通行证,并视情节按有关规定进行处理。

6.通行证仅限于办 证登记车辆使用,不得复制、涂改、转借或转让他人。如发现上述违规行为,学校公安处工作人员有权收回和注销违规车辆通行证,并暂停下一年度办 证资格。

7.通行证有效期一般为一年。办 证车辆应按规定时间换领新证。

五、其他事项

1.发放新版通行证,实行机动车辆通行证管理,有一个不断改进和完善的过程。本规定如进行调整,将及时公示和告知。

2.新版通行证一经使用,以往学校所发放的各类车辆通行证同时废止。

3.山东大学公安处负责新版通行证管理及本办法有关问题的解释。

教职工住宅区物业服务社会化改革宣传提纲



《关于推进驻济省直单位职工住宅物业服务社会化的意见》(事管发[2014]33号)下发后,学校领导十分重视,专题召开二届五次教代会主席团(扩大)会征求意见,将落实文件作为践行党的群众路线、关心职工利益、推进学校后勤管理改革的重要举措。后勤保障部根据相关法律法规和政策,结合职工住宅区物业服务实际,针对教职工普遍关心的相关事宜,编写宣传提纲进行说明。

一、推进职工住宅区物业服务社会化改革的必要性

(一)法规要求。《中华人民共和国物权法》、《山东省物业管理条例》、《关于完善在济省直机关住房制度的通知》、《关于推进驻济省直单位职工住宅物业服务社会化的意见》等法规文件都规定职工住宅物业服务实行社会化。

(二)制度要求。各级政府财务政策已不允许单位事业经费用于产权私有化的职工住宅,现有的福利化的职工住宅物业管理模式已无法继续运行,必须实行物业服务社会化改革。

(三)发展要求。随着社会主义市场经济体制的不断完善,单位住宅区住户的多元化、产权的私有化、物业服务需求的差异化、个性化打破了职工生活区单位行政化的传统管理模式。住宅区物业服务社会化、市场化是必然趋势。

二、职工住宅区物业服务社会化改革的基本精神

《关于推进驻济省直单位职工住宅物业服务社会化的意见》(事管发[2014]33号)主要内容有以下几个方面。

(一)按照建立健全与社会主义市场经济相适应的职工住宅物业管理制度的要求,坚持物业服务社会化、商品化、货币化方向,改革福利物业管理形式,实现物业服务主要由社会提供;按照责权利一致原则,实行谁住房、谁交费,国家、单位、个人合理分担;坚持推行自我管理,同时发挥原管理单位或产权单位的作用,建立和完善社会化物业管理服务制度。

(二)建立职工物业服务补贴制度,变单位“暗补”为“明补”,按月向职工发放物业服务货币化补贴。职工住宅物业费用由住户缴纳,单位不再支付物业服务费。发放标准:厅局级280元、处级220元、科级170元、科员及以下150元。专业技术人员中,高级220元、中级170元、初级150元。工人150元(建国前老工人180元)。已离退休人员,根据享受离退休生活待遇的职务(岗位),对应在职人员标准执行。

(三)已经建成的职工住宅区,未成立业主大会的由原管理单位或产权单位负责组织业主选聘专业化物业服务单位。

(四)建立职工住宅区良性维修机制,进一步明确各方维修责任。住宅专项维修资金,坚持“专户存储、专款专用、业主决策、政府监管”的原则,专项用于职工住宅共用部位和共用设施设备的维修和更新、改造。职工住宅自用部位和自用设施设备维修,一律由业主承担,单位不得进行任何补贴。

(五)职工住宅区内的供水、供电、供热等专营设施设备的改造、维修、更新,逐步移交济南市专业经营单位管理。在移交之前,原则上仍由原维护单位负责维修、养护、更新和改造。

(六)要将发放物业补贴和推进物业服务社会化同步进行,切实推进职工住宅物业服务的社会化、市场化。

三、职工住宅区物业管理基本情况

(一)管理范围职工住宅区13个,住宅楼213栋,住宅8174套,建筑面积70.08万M2(高层10栋12.38万M2)。

(二)现行管理模式2012年6月以来,学校社区工作办公室代行业主委员会职责,借助山大后勤服务公司平台组建若干物业管理项目部,向社会招聘6个物业公司实施物业服务。

(三)现行收费标准与方式

1、现行物业收费依据《关于调整教职工宿舍区物业收费标准和收费方式的通知》(山大后字〔2012〕6号)

2、现行物业收费标准。

现收费标准

楼型

费用

(元/M2/月)

多层

高层

高层(设门值)

收费标准

0.85

1.00

1.10

个人实际承担

0.35

0.50

0.60

学校补贴

0.50

0.50

0.50

注:学校每年暗补物业费(不含化粪池抽运和垃圾外运及处理费)420万元。

2、现行物业收费方式。与学校有工资(退休金)关系住户的物业费由学校按月实行代扣代交,其他住户的物业费由物业服务部门负责收缴。

(四)现行维修经费来源

1、室内自用设备设施维修费由住户承担。

2、楼内共用部位及共用设施设备的改造、修缮、维修维护费,由学校经费列支。2012年至2014年学校投入社区基础设施维修改造资金高达约4090万元(含应业主承担的610万元)。

(五)现行物业管理服务存在的问题。

当前,住宅区物业管理服务存在许多不足,教职工满意度不高。具体表现在:

1、业主大会未建立,业主委员会缺位,社区办代行业主委员会职责,不符合法规要求。同时,社区办物业管理力量薄弱,业主诉求难以满足、物业监管难以到位。

2、住宅区学校投入资金数额较大。学校每年暗补物业费420万元,2012年—2014年学校暗补应有业主承担的维修资金约610万元,不符合相关法规和政策要求,无法维持日益老化的住宅维修需求,学校在社区物业与修缮上的投入不可持续;

3、住校外职工享受不到学校“暗补”,造成实际不公平;

4、非教职工住户实际享受了学校的隐性补贴,侵占了学校和职工的实际利益;

5、车辆、门禁等秩序管理投入不足,管理不到位,缺乏有效的管理手段。

6、服务质量不高。按我校住宅区物业工作量,以行业标准配置员工数应为498人。但实际物业管理投入只能以收定支,压缩用工数量,仅配置了245人,且薪酬水平很低,人员经费占比高达86%,对物业服务质量和水平带来较大影响。

四、职工住宅区物业服务社会化改革措施

(一)住宅区物业服务涵盖的项目及社会化改革的目标

住宅区物业管理涵盖基础物业、设备设施改造修缮维护两大部分。

1、基础物业部分

1)项目。主要包括保洁、绿化、小型维修、垃圾清运、管道疏通、非专营设备设施维护、门禁系统、监控系统、秩序管理等。

2)现状。由于业主大会尚未建立,社区工作办公室承担了业主委员会的职责,选聘了物业服务组织,模拟社会化物业服务运行。

3)目标。业主承担基础物业管理服务经费。物业服务的管理主体逐步过渡到由业主大会或业主委员会负责。

2、维修部分

1)项目。住宅维修涉及到住宅区业主共用部位的专营设施设备、共用部位的基本设施设备、自用部位的专属设施设备三大部分。

2)现状。在社区工作办公室协调下,住宅区业主共用部位的专营设施设备、共用部位的基本设施设备等,由学校相关职能部门工作延伸和部分社会专营公司负责完成。其中供气、通讯、有线电视、宽带数据传输等,已实现社会化运行,费用由业主和专营公司共同承担。供水、供电、供暖、修缮、维护等项目模拟社会化运行,费用由学校承担

3)目标。具体见住宅区维修责任界定表。

住宅区维修责任界定表

分类

管辖范围

责任

主体

备注



共用部位专营设施设备

水、电、暖等

社会专营单位

移交专营单位前,暂由学校负责


供气、通讯、有线电视、宽带数据传输等

社会专营单位

已移交


共用部位基本设施设备

楼内共用部位包含住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、电梯、楼梯间、走廊通道、地下室通道、消防系统、楼内各类共用部分的管道等。

楼内相关业主

所需费用可通过启动住宅专项维修资金或业主分摊解决。


楼外共用设施设备包含天线、照明、消防设施、门禁系统、监控系统、院墙、通道大门、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、管道、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

住宅区内业主


自用部位专属设施设备

分户门内的装饰部分,包括天棚、墙面、地面,门、窗、户内非承重隔墙、自用阳台(包括自用户外楼屋顶平台)、分户表以内的上水管道、分户表以内的供电线路、支线阀门内暖气管道、管片,卫生洁具,照明设备,分户门内的其他装饰部分和自用的设施设备、独用的地下室及楼房外独用的附属建筑物,如院墙、储藏室等。

业主

个人

所需费用业主个人承担


(二)当前改革措施

1、发放物业服务补贴,取消“暗补”

1)发放时间、方式。

自2014年4月1日起,按照事编职工职务职称待遇随工资(退休金)按月发放物业服务补贴。2014年12月补发2014年4—11月物业服务补贴。2015年1月起,按月发放。

2)发放标准与额度:按《关于推进驻济省直单位职工住宅物业服务社会化的意见》(事管发[2014]33号)规定标准发放,学校每年支出约2700万元用于教职工物业补贴。

3)暗补物业费的扣缴。按文件规定,在“暗补”变“明补”同时,将2014年4—11月份已经“暗补”的经费扣缴回学校。即,在12月份发放物业补贴时,扣回2014年4-11月学校已经暗补的0.5元/M2/月物业费。

2、调整物业费标准

1)物业费标准。自2015年1月1日起,一般住宅物业费标准0.85元/M2/月;高层住宅根据“济南市城区普通住宅物业服务收费基准价格”,另收取电梯维护运行费0.35元/M2/月,自动消防控制设施维护运行费0.20元/M2/月,即高层住宅楼物业费标准为:1.40元/M2/月。

2)收交方式。与学校有工资(退休金)关系住户的物业费由学校按月实行代扣代交,其他住户的物业费由物业服务部门负责收缴。

3、改革住宅区现行维修办法,建立良性维修机制

1)住宅区业主自用部位专属设施设备,其管理、改造、养护、维修,由业主个人负责。未实现分户控制的供暖管道系统,住户内立管的维修暂由学校负责,横管、暖气片等维修由住户自行承担。

2)楼内共用部位的基本设施设备的改造、维修、维护和管理责任,由相关业主共同承担,维修费由住宅维修资金支付或业主分摊。

3)楼外共用部位的基本设备设施,在不具备社会化移交条件前,学校作为产权单位,暂时负责维修。

4)专营设施设备。供水、供电、供热等尚未移交专营公司的设备设施,按文件规定暂由学校负责改造、修缮、维修、维护。

4、补交住宅专项维修资金

住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。住宅首期专项维修资金。每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为属地房改成本价的2%。2014年9月我校公房出售住宅专项维修资金账户仅有700万元(其中本金约560万元,利息140万元),且资金提取机制至今没有形成,无法满足日益老化的住宅维修需求。

1)补交维修资金依据。根据《济南市住宅专项维修资金管理办法》“售房单位按幢提取的维修资金余额不足首期交存额30%的,该楼业主应及时补交,交存标准为多层20元/ M2,高层20元/ M2”。

2)补交住宅专项维修资金办法。按20元/M2标准,分20个月补交,折合1元/M2/月。有工资(或退休金)关系的住户在学校12月份发放物业补贴时代扣2014年4-12月部分,2015年1-11月逐月代扣相应部分。无工资、退休金关系的住户由物业服务部门收缴。

3)维修资金的管理。学校依照相关法规,后续出台《山东大学社区住宅专项维修费管理使用办法》。收取的住宅专项维修资金暂由学校财务设立专户,按照楼宇、单元、住户单独建帐。业主委员会成立后,移交业主委员会账户。

5、收取车位场地使用费

依据相关法规、结合住宅区实际,后续修订2012年《宿舍区车辆管理规定》,改革车辆收费办法,收取车位场地使用费。收取的费用,归业主所有,主要用于门禁及车辆管理、车位场地维修整治、弥补住宅专项维修资金不足。

6、强化住宅区公共管理

住宅区公共管理部分,分为民政事务和民主自治管理事务。

1)民政事务。除趵突泉校区的东、西村,千佛山校区的东、北、南院住宅区已移交到趵突泉办事处、千佛山办事处外,其余住宅区在属地办事处指导下实行自我管理。力争2016年底前全部移交到属地办事处。

2)民主自治管理事务。力争2015年底前,由社区工作办公室积极协助属地街道办事处完成民主自治组织的建设工作,物业管理的主体由学校逐步过渡到业主大会及其业主委员会。

附件:1、2013至2014年住宅区物业管理财务收支情况。

2、教职工住宅区物业服务岗位核编表。

3、物业管理有关法规术语和摘要

4、主要相关法规政策名录

社区工作办公室

2014年12月7日

附件1:2013至2014年住宅区物业管理财务收支情况。

(一)2013年住宅区物业管理财务收支情况(单位:元)


项 目

金 额

来源

备 注

一、收入

7749274.00



1、校拨宿舍区物业费

4120000.00

校拨

按学校政策应拨420万元

2、代扣教职工住户物业费

2646444.00

代扣

含南山小区276543.70万元

3、现金收非教工物业费

347230.00

收费

后勤公司财务收取现金

4、宿舍区车辆管理及射频卡成本费

135600.00

收费

后勤公司财务收取现金

5、调增物业费

500000.00

校拨

还2012年物业费欠款

二、支出

7706177.62



1、物业服务费

6290328.22


含南山小区394507.19(校拨)+276543.7(代扣)万元=671050.89元

2、电梯维保检验校验费

78750.00


电梯维保费6月1日起由物业部转回学校

3、宿舍区划车位线工程款

164699.40


2012年车辆收费许可条件,6元/米

4、代付门禁射频卡成本费

19600.00



5、垃圾清运费

44000.00



6、物业部运行费用

206700.00



7、物业工具材料及劳保用品费

56800.00


电动自行车、垃圾筒及劳保用品

8、税金

370300.00


含营业税及附加、企业所得锐

9、付2012年11月物业费

475000.00


还物业费支出欠款

三、结余

43096.38


收支平衡.略有盈余

说明:1、学校应追加的2012年物业运行经费146.08万元一直未拨付到位;

2、2013年12月底学校财务调增物业费50万元还借款。























(二)2014年住宅区物业管理财务预算收支情况(单位:元)

项 目

金 额

来源

备 注

一、预算收入

7,150,816.80



1、校拨宿舍区物业费

4200000.00

校拨


2、代扣教职工住户物业费

2642366.90

代扣

226389*12/10(含南山小区)

3、现金收非教工物业费

214996.90

收费

161247.7元(截止9月30日)*4/3后勤公司财务收取现金

4、车辆管理及射频卡成本费

93453.00

收费

70090元(截止9月30日)*4/3后勤公司财务收取现金

二、预算支出

7243724.84



1、物业服务费

6236745.04


含南山小区732467.71元

2、电梯维保检验校验费

135000.00


全年

4、代付门禁射频卡成本费

19500.00



5、垃圾清运费

42000.00


含甸柳宿舍、舜玉小区袋装垃圾外运费36000元和树叶集中外运6000元

6、物业部运行费用

220935.00


165701元(截止9月30日)*4/3

7、树木修剪费

37000.00


枯枝修剪

8、工具材料费

20000.00


垃圾筒等

9、税金

532544.80


含营业税及附加393294.9+企业所得税139249.9元

三、经费结余

-92908.04


主要是税金比2013年增162244.8元

说明:本表除校拨物业补贴外,为全年预算收入和预算支出。






















附件2:教职工住宅区物业服务岗位核编表

工作内容及工作量

岗位或

工种

参考标准

用工人数

备注

标准

计划


1

7个住宅区综合物业管理

项目经理

1人/区

7

7

执业资质

2

7区巡逻兼秩序.车辆.监控.消防管理、机动应急

安全员

8人/区

56

21

消防证

3

7区客户服务(含电话)

客服员

4人/区

28

21

按白2夜1配

4

7区维修(水电等)值班

维修工

8人/区

56

21

电工证

5

3区消防中控室值班

安全员

8人/区

24

12

消防证.仅配主岗

6

7区收费

收费员

2人/区

14

7

仅配主岗

7

17个值守门值守兼门禁管理、车棚看护

秩序维护员

8人/门

143

85

按5人/门配置

8

8个高层楼内值守门

门值

4人/门

32

3

一般不再值守

9

楼内保洁面积:76457.13㎡

保洁员

1600㎡/人

48

40

2010年前标准

10

道路保洁面积:243940.85㎡

保洁员

5000㎡/人

49

35

2010年前标准

11

绿地养护面积:144387㎡

绿化工

3500㎡/人

41

15

2010年前标准


合 计



498

267

现实际用工245人



附件3:物业管理有关法规术语和摘要

一、物业管理

《山东省物业管理条例》规定:物业管理是指业主通过自治管理,选聘物业服务企业或者其他管理人,按照物业服务合同约定,对物业进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

1物业服务内容

(1)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;(2)公共绿化的维护;(3)公共区域环境卫生的维护;(4)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;(5)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;(6)物业维修、更新、改造费用的账务管理;(7)物业服务档案和物业档案的保管;(8)其他物业管理事项。

2、普通住宅物业服务成本

(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;(6)办公费用;(7)物业服务企业的固定资产折旧;(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(9)经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

二、住宅自用部位与自用设施设备、共用部位与共用设施设备、社会专营设施设备

《物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》、《山东省物业管理条例》等法规规定:

1住宅自用部位与自用设施设备。即户内业主所有部分,其养护、维修,由业主个人负责。

2、共用部位与共用设施设备。物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任,由相关业主共同承担。共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。维修由住宅维修资金负责。

3、专业经营设施设备。住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新等责任及相关费用。目前,学校宿舍区内供气、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施已经交相关单位经营维护,学校不再负责运行维修,但供水、供电、供热等与教职工联系最紧密的三类设备设施尚未移交出去,目前由学校负责维修养护。专业经营设施设备的维护、保养等费用,不得从专项维修资金中列支。

三、公有住房出售

定义:公有住房简称公房,是指由国家以及事业单位、国有企业投资兴建、销售的住房,在住房未出售之前,住房的产权(占有权、使用权、收益权、处分权)归国家所有。

公房通过房改政策出售给原承租人,这部分已经出售的公房就称作已售公房。

四、停车收费规定

1、车位租赁费。车位租赁费实行政府指导价,由设区的市、县(市、区)人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本地区执行的基准价及浮动幅度,报同级人民政府批准。目前宿舍区内没有划分固定车位。

2、停车服务费。物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当缴纳停车服务费。停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。

3、车位场地使用费。占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的,应当缴纳车位场地使用费,收费标准由业主大会确定,所收费用属全体业主共有。

4、车辆看管费。业主或者物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的,应当与物业服务企业另行约定。

5、政策规定。《山东省物业管理条例》第五十一条 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,应当缴纳车位场地使用费,收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。

业主大会成立前占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的,其场地使用费标准在不超过住宅小区共用车库内车位租赁费政府指导价70%的范围内确定。停放超过2小时的外来车辆按照2元/小时/辆缴纳场地使用费,每天最高不得超过12元。普通住宅小区共用车库停车服务费实行政府指导价,停车服务费基准价格为35元/月/辆,可上浮10%,下浮不限。物业服务企业可按不超过20%的比例提取停车服务费。车位场地使用费主要用于补充相关物业管理区域的专项维修资金。

五、济南市住宅物业收费标准

根据《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》(济价费字[2012]76号)规定,物业服务收费基准价格为公共性物业收费标准与特种设施设备维护运行服务收费标准之和。

公共性物业收费标准分为一至五星级,五个等级,其政府指导价格为:一星级0.50元/M2/月;二星级0.75元/M2/月;三星级1.00元/M2/月;四星级1.30元/M2/月;五星级1.60元/M2/月。

特种设施设备维护运行服务收费不分等级,包括电梯维护运行以及自动消防控制设施维护运行两部分。电梯维护运行费为0.35元/M2/月,自动消防控制设施维护运行费为0.20元/M2/月。

六、业主 业主大会 业主委员会

1、业主。业主是房屋的所有权人(《山东省物业管理条例》第二十八条:房屋的所有权人为业主)。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号)第一条规定,已经合法占有建筑物专有部分,虽然但尚未依法办理所有权登记的人,也可以认定为物权法第六章所称的业主。根据《山东省省级机关公有住宅售后维修养护管理暂行办法》,业主是指《省直机关驻济单位住房制度改革的实施意见》购买公有住房的职工。

《山东省物业管理条例》第五十四、五十五条规定:

业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(1)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;(2)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;(3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;(4)参加业主大会会议,行使投票权;(5)选举业主委员会委员,并享有被选举权;(6)监督业主委员会的工作;(7)监督物业管理企业履行物业服务合同;(8)对物业共用部位、共用设施和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(10)法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(1)遵守业主公约、业主大会议事规则;(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(4)按照国家有关规定缴纳专项维修资金;(5)按时缴纳物业服务费用;(6)法律、法规规定的其他义务。

2、业主大会

《山东省物业管理条例》第三十一、三十二条规定:一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会履行下列职责:(1)制定和修改业主大会议事规则及管理规约;(2)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(3)监督业主委员会工作,听取业主委员会的工作报告,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;(4)选聘、解聘物业服务企业;(5)筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金);(6)决定改建、重建建筑物及其附属设施;(7)决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

3、业主委员会

《山东省物业管理条例》第三十七、三十二条规定:业主委员会是业主大会的执行机构,业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。

业主委员会履行下列职责:

(1)召集并主持业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(3)执行业主大会的决议、决定;(4)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,督促业主按时缴纳物业服务费,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(5)监督管理规约的实施;(6)业主大会赋予的其他职责。

街道办事处负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解处理物业管理纠纷。社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助街道办事处、人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

附件4:主要相关法规政策名录

1、《中华人民共和国物权法》(中华人民共和国主席令[2007]第62号)

2、《山东省物业管理条例》(鲁政发〔2009〕9号)

3、《山东省住宅物业服务收费管理办法》(鲁价综发【2011】185号)

4、《山东省省级机关公有住宅售后维修养护管理暂行办法》(鲁事管发[1999]1号)

5、《关于推进驻济省直单位职工住宅物业服务社会化的意见》(鲁事管发[2014]33号)

6、《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》(济价费字[2012]75号)

7、《济南市关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》(济价费字[2012]76号)

8、《济南市关于公布市内各区住宅小区共用车库内车位租赁费基准价格等有关问题的通知》(济价费字[2012]77号)

9、《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号)

10、《教职工宿舍区维修服务工作若干规定》(山大后字〔2012〕4号)

11、《教职工宿舍区车辆管理暂行规定》(山大后字〔2012〕5号)

12、《关于调整教职工宿舍区物业收费标准和收费方式的通知》(山大后字〔2012〕6号)

13、《中国高校后勤行业人员配备标准》

14、《北京高校物业管理服务及费用评估标准2007版》



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